Sie besitzen eine Wohnung auf den Kanaren und möchten damit Einkünfte erzielen. Die erste Frage, die sich unweigerlich stellt, lautet: Soll ich sie auf Airbnb anbieten oder einen Langzeitmieter suchen? Es ist die Entscheidung, die bei kanarischen Eigentümern am meisten Kopfzerbrechen verursacht — und sie lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt von Ihrer persönlichen Situation ab, von Ihrer Immobilie, Ihrer Risikobereitschaft und vor allem davon, wie viel Zeit und Energie Sie bereit sind zu investieren.

In diesem Artikel analysieren wir beide Modelle anhand realer Marktdaten der Kanaren, ohne eines davon zu idealisieren. Und zum Schluss stellen wir Ihnen eine dritte Option vor, für die sich immer mehr Eigentümer entscheiden.

Ferienvermietung auf den Kanaren: das Versprechen hoher Renditen

Die Ferienvermietung hat einen Reiz, der schwer zu ignorieren ist. Die Kanaren empfangen mehr als 16 Millionen Touristen pro Jahr, bei einer deutlich geringeren Saisonabhängigkeit als auf dem spanischen Festland. Während in Málaga oder Barcelona die Ferienwohnungen im Winter leer stehen, bleibt die Nachfrage auf den Inseln dank des Klimas das ganze Jahr über relativ stabil.

Wie viel kann man wirklich verdienen?

Die Bruttozahlen sind verlockend. Ein gut gelegenes Zwei-Zimmer-Apartment in Las Palmas de Gran Canaria oder im Süden von Tenerife kann in der Hochsaison zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich erwirtschaften, in der Nebensaison zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Auf dem Papier übertrifft das bei Weitem die Einnahmen, die Sie mit einem klassischen Langzeitmieter erzielen würden.

Doch die Bruttozahlen täuschen. Um den realen Gewinn zu ermitteln, müssen Sie abziehen:

Plattformgebühren: Airbnb berechnet dem Gastgeber zwischen 3 % und 5 % (zuzüglich der Gebühren, die dem Gast berechnet werden). Booking behält in der Regel direkt 15 % ein.
Reinigung zwischen den Gästen: Zwischen 40 und 80 Euro pro Wechsel, je nach Größe der Wohnung. Bei einer durchschnittlichen Belegung mit kurzen Aufenthalten können das 8–12 Reinigungen pro Monat sein.
Nebenkosten und Verbrauchsmaterialien: Strom, Wasser, Internet, Reinigungsmittel, Bettwäsche, Handtücher, Pflegeprodukte. Alles geht auf Ihre Kosten.
Beschleunigter Verschleiß: Eine Ferienwohnung unterliegt einer deutlich stärkeren Abnutzung als eine dauerhaft bewohnte Immobilie. Haushaltsgeräte, Mobiliar, Anstrich — alles verschleißt schneller durch den ständigen Gästewechsel.
Steuerberatung und Buchhaltung: Die Besteuerung der Ferienvermietung ist anders und komplexer. Sie benötigen einen Berater, der Ihre Abrechnung führt.

Wenn Sie all diese Kosten abziehen, liegt die Nettorendite der Ferienvermietung in der Regel zwischen 15 % und 35 % unter den Bruttoeinnahmen. In vielen Fällen bleibt sie attraktiv, aber der vermeintlich riesige Abstand zur Langzeitvermietung schrumpft deutlich.

Die Verwaltung: der Faktor, den niemand einkalkuliert

Hier scheitern viele Eigentümer. Eine Ferienvermietung zu betreiben bedeutet in der Praxis, ein kleines Gastgewerbe zu führen. Das beinhaltet:

Nachrichten von potenziellen Gästen beantworten (manchmal um 23 Uhr oder um 6 Uhr morgens).
Check-ins und Check-outs koordinieren, oft bei Flügen, die zu unmöglichen Zeiten ankommen.
Vorfälle während des Aufenthalts managen: von einem tropfenden Wasserhahn bis zu Nachbarn, die sich über Lärm beschweren.
Das Inserat optimiert halten, Fotos aktualisieren, Preise der Nachfrage anpassen.
Negative Bewertungen managen, die Ihr Ranking auf der Plattform ruinieren können.

Einige Eigentümer beauftragen Ferienvermietungs-Agenturen, doch diese verlangen in der Regel zwischen 20 % und 30 % der Einnahmen. Das reduziert den wirtschaftlichen Vorteil gegenüber der Langzeitvermietung erheblich.

Der rechtliche Rahmen: die VV-Lizenz

Auf den Kanaren wird die Ferienvermietung durch das Dekret 113/2015, geändert durch das Dekret 17/2023, geregelt. Um Ihre Wohnung an Touristen zu vermieten, benötigen Sie eine Ferienwohnungslizenz (VV — Vivienda Vacacional) und müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllen:

Die Wohnung muss sich auf touristischem oder Wohnbauland befinden (mit Nuancen je nach Insel und Gemeinde).
Sie benötigen eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung.
Sie müssen die Wohnung im Tourismusregister der Kanaren eintragen.
Es bestehen Meldepflichten gegenüber der Polizei (Übermittlung der Reisendendaten).
Einige Eigentümergemeinschaften haben ausdrücklich gegen die Nutzung als Ferienwohnung in ihren Gebäuden gestimmt — und das ist bindend.

Die Erteilung der VV-Lizenz kann Monate dauern, und die Anforderungen variieren erheblich zwischen den Inseln. In einigen Gemeinden auf Tenerife und Gran Canaria gibt es Moratorien oder strenge Einschränkungen, die neue Lizenzen begrenzen. Wenn Ihre Wohnung keine Lizenz hat und Sie sie trotzdem auf Plattformen anbieten, riskieren Sie Bußgelder zwischen 2.000 und 40.000 Euro.

Langzeitvermietung: Ruhe hat ihren Preis

Das traditionelle Modell ist einfach: Sie finden einen Mieter, schließen einen Vertrag nach der LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos — das spanische Mietrecht) und erhalten über Jahre hinweg eine feste monatliche Miete.

Die Rendite: niedriger, aber vorhersehbar

Ein Zwei-Zimmer-Apartment in Las Palmas oder Santa Cruz de Tenerife wird derzeit für 750 bis 1.200 Euro monatlich vermietet, abhängig von Lage und Zustand. In touristischen Zonen im Süden können die Preise etwas höher liegen.

Der große Vorteil ist die Vorhersehbarkeit. Sie wissen genau, wie viel Sie jeden Monat erhalten, und Ihre Kosten als Eigentümer beschränken sich auf den IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — Grundsteuer), das Hausgeld, die Versicherung und strukturelle Reparaturen. Die Nebenkosten zahlt der Mieter.

Die echten Vorteile der Langzeitvermietung

Minimaler Verwaltungsaufwand: Sobald der Vertrag unterschrieben ist, beschränkt sich Ihr Engagement auf das Einziehen der Monatsmiete und gelegentliche Reparaturen.
Steuerliche Vorteile: Die Vermietung als Hauptwohnsitz ermöglicht Ihnen beim IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas — Einkommensteuer) eine Reduzierung von 50 % bis 90 % auf den Nettoertrag (je nach Umständen) — etwas, das bei der Ferienvermietung nicht existiert. Die steuerlichen Unterschiede zwischen den Vermietungsmodellen sind erheblich; in unserem Leitfaden zu Mietsteuern auf den Kanaren erklären wir sie im Detail.
Geringerer Verschleiß: Ein Mieter, der in der Wohnung lebt, pflegt sie anders als ein Tourist, der fünf Nächte dort verbringt.
Keine Sonderlizenz erforderlich: Sie benötigen keine Tourismusgenehmigung, um Ihre Wohnung als Hauptwohnsitz zu vermieten.

Die Risiken, die durchaus existieren

Nicht alles ist perfekt bei der Langzeitvermietung. Die Hauptrisiken sind:

Zahlungsausfall: Die Angst Nummer eins jedes Eigentümers. Ein Räumungsverfahren in Spanien kann zwischen 6 und 18 Monate dauern. Eine Mietausfallversicherung mindert dieses Risiko, eliminiert es aber nicht.
Problematischer Mieter: Lärm, Beschädigung der Wohnung, Konflikte mit Nachbarn. Ein schlechter Mieter kann Ihre Investition zum Albtraum werden lassen.
Vertragliche Starrheit: Die LAU schützt den Mieter. Die gesetzliche Mindestlaufzeit beträgt 5 Jahre (bzw. 7 Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist), und Mieterhöhungen sind begrenzt. Wenn Sie die Wohnung zurückbenötigen, sind die rechtlichen Möglichkeiten eingeschränkt.
Leerstand zwischen Mietern: Wenn ein Mieter auszieht, kann es Wochen oder Monate dauern, bis Sie einen neuen finden. In dieser Zeit generiert die Wohnung keine Einnahmen, verursacht aber weiterhin Kosten.

Der direkte Vergleich: Zahlen auf den Tisch

Nehmen wir als Beispiel eine Drei-Zimmer-Wohnung in Las Palmas, im Stadtteil Guanarteme:

Posten	Ferienvermietung	Langzeitvermietung
Bruttoeinnahmen monatlich	2.800 Euro (Jahresdurchschnitt)	1.100 Euro
Verwaltungs- und Plattformkosten	-560 Euro	-0 Euro
Nebenkosten	-180 Euro	0 Euro (zahlt der Mieter)
Reinigung und Instandhaltung	-350 Euro	-50 Euro
Nettogewinn monatlich	~1.710 Euro	~1.050 Euro
Zeitaufwand pro Monat	20–30 Std.	1–2 Std.
Leerstandsrisiko	Mittel (Saisonabhängigkeit)	Niedrig (Langzeitverträge)
Lizenz erforderlich	Ja (VV)	Nein
Steuerliche Reduzierung IRPF	Nein	Ja (50–90 %)

Wenn Sie die steuerliche Reduzierung bei der Langzeitvermietung berücksichtigen, wird der reale Unterschied nach Steuern noch geringer. Und wenn Sie Ihre Zeit zu einem angemessenen Stundensatz bewerten, haben die 20–30 Monatsstunden bei der Ferienvermietung Opportunitätskosten, die selten einkalkuliert werden. Eine detaillierte Aufschlüsselung der Renditen nach Zone und Modell finden Sie in unserem Artikel Wie viel kann ich mit meiner Wohnung auf den Kanaren verdienen?.

Das Hybridmodell: Zimmervermietung als Mittelweg

Es gibt einen dritten Weg, der Aspekte beider Modelle vereint und auf den Kanaren zunehmend an Bedeutung gewinnt: die Zimmervermietung für mittlere Aufenthaltsdauern (1 bis 6 Monate).

Dieses Modell funktioniert besonders gut auf den Inseln, weil:

Die Kanaren ein sehr spezifisches Profil anziehen: Digitale Nomaden, Fachkräfte bei befristeten Projekten, internationale Studierende, entsandte Arbeitnehmer. Alle brauchen Unterkünfte für Wochen oder Monate, nicht für einzelne Nächte oder Fünf-Jahres-Verträge.
Keine VV-Lizenz erforderlich: Die Zimmervermietung unterliegt dem Código Civil (Bürgerliches Gesetzbuch), nicht der Tourismusgesetzgebung. Sie benötigen keine Ferienwohnungslizenz.
Die Rendite pro Quadratmeter höher ist: Durch die Vermietung einzelner Zimmer statt der gesamten Wohnung übersteigen die Gesamteinnahmen das, was Sie mit einem einzigen Langzeitmieter erzielen würden. Eine Drei-Zimmer-Wohnung kann zwischen 1.400 und 2.100 Euro monatlich generieren, verglichen mit 1.000–1.200 Euro bei der Gesamtvermietung. In unserem Vergleich Zimmervermietung vs. gesamte Wohnung analysieren wir beide Modelle im Detail.
Geringeres Risiko eines langfristigen Zahlungsausfalls: Kürzere Aufenthalte und Vorauszahlung reduzieren das Risiko, über Monate hinweg Mietausfälle anzuhäufen, erheblich.

Der Nachteil ist die Verwaltung. Zimmer zu vermieten bedeutet mehr Fluktuation, mehr Verträge, mehr Koordination und mehr Instandhaltung als die klassische Vermietung. Es selbst zu machen ist machbar, wenn Sie die Zeit haben, aber viele Eigentümer ziehen es vor, es nicht selbst zu tun.

Die Option der Delegation: das Rent-to-Rent-Modell

Hier kommt das Rent-to-Rent-Modell ins Spiel. Statt die Zimmer selbst zu verwalten, mietet ein professionelles Unternehmen Ihre gesamte Wohnung zu einer garantierten monatlichen Festmiete und übernimmt die komplette Verwaltung: Mieterauswahl, Verträge, Instandhaltung, Reinigung, Störfälle.

Sie erhalten jeden Monat Ihre Zahlung, unabhängig von der Belegung. Das Leerstandsrisiko und das Zahlungsausfallrisiko trägt das Unternehmen. Und Ihre Wohnung wird professionell gepflegt, mit Reinigungs- und vorbeugenden Wartungsprotokollen.

Es ist ein Modell, das nicht die maximale Bruttorendite erzielt (dafür müssten Sie die Ferienvermietung selbst betreiben), aber es maximiert die risikobereinigte Rendite in Relation zum investierten Zeitaufwand. Für viele kanarische Eigentümer ist genau diese Kombination aus Gelassenheit und planbaren Einkünften das, was sie brauchen.

Was lohnt sich also mehr?

Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Die Ferienvermietung lohnt sich, wenn Sie Zeit haben, aktives Management mögen, Ihre Wohnung eine VV-Lizenz besitzt und Sie in einer Zone mit starker touristischer Nachfrage liegen. Die Langzeitvermietung lohnt sich, wenn Sie absolute Ruhe und steuerliche Stabilität priorisieren, auch wenn Sie dabei Rendite einbüßen.

Und wenn Sie eine höhere Rendite als bei der Langzeitvermietung wünschen, aber ohne den Aufwand der Ferienvermietung, ist die professionell verwaltete Zimmervermietung eine Alternative, die es sich lohnt zu erkunden. Sie ist der Mittelweg, den viele kanarische Eigentümer seit Jahren gesucht haben, ohne es zu wissen.

Wenn Sie erfahren möchten, wie viel Ihre Immobilie mit einem professionellen Verwaltungsmodell erwirtschaften könnte, arbeiten wir bei Looping Rooms mit Eigentümern in ganz Canarias zusammen. Fordern Sie eine unverbindliche Bewertung an und entscheiden Sie auf Grundlage konkreter Zahlen.

Ferienvermietung vs. Langzeitvermietung auf den Kanaren: Was lohnt sich mehr für Eigentümer?