Die Zimmervermietung ist eines der Mietmodelle, das auf den Kanaren in den letzten Jahren am stärksten gewachsen ist. Die Kombination aus hoher Wohnungsnachfrage, der Ankunft digitaler Nomaden und temporärer Fachkräfte sowie dem Streben der Eigentümer nach höherer Rentabilität hat dazu geführt, dass sich dieses Modell über Las Palmas, Tenerife, Lanzarote und die übrigen Inseln ausgebreitet hat.

Dennoch haben viele Eigentümer, die darüber nachdenken, ihre Wohnung zimmerweise zu vermieten, berechtigte rechtliche Fragen. Ist es legal? Welches Gesetz gilt? Welche Unterschiede gibt es zur normalen Vermietung? Kann die Eigentümergemeinschaft es verbieten?

In diesem Artikel beantworten wir all diese Fragen auf Grundlage des geltenden Rechtsrahmens von 2026. Wir sind keine Anwaltskanzlei und dieser Artikel ersetzt keine professionelle Rechtsberatung, aber er gibt Ihnen eine klare Orientierung.

Ist die Zimmervermietung auf den Kanaren legal?

Ja, sie ist legal. Die Vermietung einzelner Zimmer innerhalb einer Wohnung ist in Spanien und damit auch auf den Kanaren eine vollkommen rechtmäßige Praxis. Der Unterschied liegt darin, dass sie einer anderen Regulierung unterliegt als die herkömmliche Vermietung einer kompletten Wohnung — und genau dieser Unterschied sorgt für Verwirrung.

Welches Gesetz regelt die Zimmervermietung?

Dies ist die entscheidende Unterscheidung, die jeder Eigentümer verstehen muss:

Vermietung einer kompletten Wohnung als Hauptwohnsitz: Unterliegt der LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos — das spanische Mietrechtsgesetz, Gesetz 29/1994).
Vermietung einzelner Zimmer innerhalb einer Wohnung: Unterliegt dem Código Civil (Bürgerliches Gesetzbuch, Artikel 1542 bis 1582), nicht der LAU.

Warum? Weil die LAU ausschließlich dann gilt, wenn das Mietverhältnis den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters deckt. Wenn Sie ein Zimmer innerhalb einer Wohngemeinschaft vermieten, hat der Mieter nicht die alleinige Nutzung der gesamten Wohnung — er teilt Gemeinschaftsbereiche wie Küche, Bad und Wohnzimmer. Dadurch fällt der Vertrag aus dem Anwendungsbereich der LAU heraus und richtet sich nach dem, was die Parteien im Vertrag vereinbaren, mit dem Código Civil als ergänzendem Rahmen.

Was bedeutet das in der Praxis?

Der Unterschied hat sehr relevante Auswirkungen:

Vertragsdauer: Bei der LAU beträgt die gesetzliche Mindestlaufzeit 5 Jahre (7 Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist). Bei der Zimmervermietung nach dem Código Civil gibt es keine Mindestlaufzeit. Sie können Verträge über 1 Monat, 3 Monate, 6 Monate oder jede andere vereinbarte Dauer abschließen. Dieser Unterschied ist einer der Gründe, warum die Zimmervermietung für viele Eigentümer rentabler ist als die Gesamtvermietung.

Verlängerungen: Die LAU sieht obligatorische stillschweigende Verlängerungen vor. Beim Código Civil gelten die vertraglich vereinbarten Verlängerungen. Wenn keine Verlängerung vereinbart wurde, endet der Vertrag am vereinbarten Datum.

Rücktritt und Kündigung: Bei der traditionellen Vermietung kann der Mieter nach 6 Monaten mit 30 Tagen Kündigungsfrist zurücktreten. Bei der Zimmervermietung gelten die im Vertrag festgelegten Bedingungen für eine vorzeitige Kündigung.

Gesetzliche Kaution: Die LAU verpflichtet zur Hinterlegung einer Kaution in Höhe einer Monatsmiete bei der zuständigen autonomen Behörde. Bei der Zimmervermietung besteht diese gesetzliche Pflicht nicht, obwohl es üblich (und empfehlenswert) ist, eine Kaution oder Sicherheitsleistung zu vereinbaren.

Mieterhöhungen: Die LAU begrenzt Mietanpassungen während der ersten fünf Jahre. Beim Código Civil richten sich Erhöhungen nach dem, was die Parteien vereinbart haben.

Der Zimmermietvertrag: was er enthalten sollte

Dass die Zimmervermietung mehr vertragliche Flexibilität bietet, bedeutet nicht, dass Sie ohne Vertrag oder mit einem improvisierten Dokument vermieten sollten. Im Gegenteil: Gerade weil der gesetzliche Rahmen für beide Parteien weniger Schutz bietet, ist ein gut formulierter Vertrag Ihr bestes Werkzeug. Die wichtigsten Grundsätze für einen soliden Vertrag gelten auch hier — in unserem Artikel über die wesentlichen Klauseln im Mietvertrag auf den Kanaren finden Sie eine detaillierte Checkliste.

Ein Zimmermietvertrag sollte mindestens Folgendes enthalten:

Identifikation der Parteien

Vollständiger Name, Personalausweis oder Reisepass und Kontaktdaten sowohl des Eigentümers (oder der Verwaltungsgesellschaft) als auch des Mieters.

Präzise Beschreibung des Vertragsgegenstands

Hier ist es entscheidend, spezifisch zu sein. Der Vertrag muss angeben:

Die vollständige Adresse der Wohnung.
Das konkrete Zimmer, das vermietet wird (identifiziert durch Nummer, Lage innerhalb der Wohnung oder eindeutige Beschreibung).
Die Gemeinschaftsbereiche, zu denen der Mieter Zugang hat (Küche, Bad, Wohnzimmer, Terrasse, Waschmaschine etc.).
Die im Zimmer enthaltenen Ausstattungsgegenstände (Möbel, Schrank, Schreibtisch etc.).

Laufzeit und Verlängerungsbedingungen

Exaktes Anfangs- und Enddatum des Vertrags. Falls eine Verlängerungsmöglichkeit besteht, unter welchen Bedingungen und mit welcher Kündigungsfrist. Wenn nichts vereinbart ist, endet der Vertrag am vereinbarten Datum.

Preis und Zahlungsweise

Monatlicher Mietbetrag, Zahlungstermin, Zahlungsmethode (Überweisung, Lastschrift) und was in diesem Preis enthalten ist. Es empfiehlt sich festzulegen, ob Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet) in der Miete enthalten sind oder separat berechnet werden.

Kaution oder Sicherheitsleistung

Betrag, Einbehaltungsbedingungen und Rückgabefrist bei Vertragsende.

Hausordnung

Dieser Punkt ist bei Wohngemeinschaften besonders wichtig. Der Vertrag (oder ein Anhang) sollte die Grundregeln festhalten: Ruhezeiten, Regelungen zu Besuchen und Übernachtungen Dritter, Nutzung der Gemeinschaftsbereiche, Reinigung, Haustierpolitik, Regelungen zum Rauchen in der Wohnung.

Gründe für eine vorzeitige Kündigung

Unter welchen Umständen kann jede Partei den Vertrag vor dem vereinbarten Datum kündigen, und mit welcher Frist.

Inventar

Eine detaillierte Auflistung des Zustands und Inhalts des Zimmers und der Gemeinschaftsbereiche, idealerweise begleitet von datierten Fotos.

Meldung von Mietern und administrative Pflichten

Meldung bei den Behörden

Wenn Sie Zimmer an Personen ausländischer Nationalität vermieten, sind Sie verpflichtet, deren Daten innerhalb von 24 Stunden nach deren Einzug der Generaldirektion der Polizei zu melden, gemäß dem Organgesetz 4/2000 und dem Königlichen Dekret 557/2011.

Diese Pflicht, die viele nur mit dem Hotelgewerbe assoziieren, erstreckt sich auf jede Person, die Ausländern Unterkunft gewährt, unabhängig von der Modalität. Die Nichteinhaltung kann zu Verwaltungssanktionen führen.

Anmeldung beim Einwohnermeldeamt

Der Mieter hat das Recht, sich an der Adresse der Wohnung anzumelden, in der er tatsächlich wohnt, auch wenn er nur ein Zimmer mietet. Die Anmeldung (Empadronamiento) ist ein obligatorischer Verwaltungsakt und kann vertraglich nicht untersagt werden. Dies verleiht dem Mieter keinerlei Eigentumsrechte oder Aufenthaltsrechte über den Vertrag hinaus, aber es ist wichtig, dass Sie dies wissen.

Steuerbehörde und steuerliche Pflichten

Die Einkünfte aus der Zimmervermietung unterliegen beim IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas — Einkommensteuer) der Besteuerung als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen. Sie können anteilige Kosten absetzen (den auf die vermieteten Zimmer entfallenden Anteil an IBI (Grundsteuer), Hausgeld, Versicherung, Hypothekenzinsen, Abschreibung usw.).

Ein wichtiger steuerlicher Unterschied: Die Reduzierung von 50–90 % auf den Nettoertrag, die bei der Vermietung als Hauptwohnsitz nach der LAU gilt, wird bei der Zimmervermietung nicht automatisch angewandt, da die Finanzbehörde in der Regel der Ansicht ist, dass ein Zimmer nicht den Hauptwohnsitz des Mieters im Sinne der LAU darstellt. Hier ist die Rechtsprechung nicht ganz einheitlich, konsultieren Sie daher Ihren Steuerberater für Ihren konkreten Fall. Einen umfassenden Überblick über alle steuerlichen Aspekte bietet unser Leitfaden zu Mietsteuern auf den Kanaren.

Die Eigentümergemeinschaft: Kann sie die Zimmervermietung verbieten?

Dies ist eine der häufigsten Fragen, und die Antwort hat Nuancen.

Das allgemeine Prinzip

Der Eigentümer einer Wohnung hat das Recht, diese so zu nutzen, wie er es für richtig hält, einschließlich der Zimmervermietung. Das Wohnungseigentumsgesetz (LPH — Ley de Propiedad Horizontal) verbietet diese Vermietungsform nicht ausdrücklich.

Die Ausnahme: Beschlüsse der Gemeinschaft

Seit der Reform der LPH durch das Königliche Gesetzesdekret 7/2019 können Eigentümergemeinschaften Beschlüsse fassen, die die touristische Vermietung (Ferienwohnung) einschränken oder an Bedingungen knüpfen. Für die nicht-touristische Zimmervermietung zu Wohnzwecken ist die Lage anders und weniger eindeutig.

Was durchaus vorkommen kann, ist, dass die Satzung der Gemeinschaft Klauseln enthält, die Aktivitäten verbieten, die das Zusammenleben oder die Wohnnutzung des Gebäudes stören. Wenn die Zimmervermietung Probleme beim Zusammenleben verursacht (übermäßiger Lärm, ständiger Personenverkehr, Verschlechterung der Gemeinschaftsbereiche), könnte die Gemeinschaft auf diesem Weg vorgehen.

Praktische Empfehlung

Bevor Sie Ihre Wohnung zimmerweise vermieten, lesen Sie die Satzung Ihrer Eigentümergemeinschaft und die Protokolle der letzten Versammlungen. Wenn es kein ausdrückliches Verbot und keine Konfliktvorgänge gibt, bewegen Sie sich auf sicherem Terrain. Bei Zweifeln gibt Ihnen eine kurze Beratung durch einen spezialisierten Anwalt Sicherheit.

Eine gute Verwaltung der Wohnung (Lärmkontrolle, Sauberkeit der Gemeinschaftsbereiche, sorgfältige Mieterauswahl) ist die beste Vorbeugung gegen Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft.

Unterschiede zur Ferienvermietung: Vorsicht vor Verwechslung

Es ist grundlegend, die Zimmervermietung nicht mit der Ferienvermietung zu verwechseln. Es handelt sich um unterschiedliche Modelle mit verschiedenen Regulierungen:

Aspekt	Zimmervermietung	Ferienvermietung
Rechtsgrundlage	Código Civil (Bürgerliches Gesetzbuch)	Dekret 113/2015 (Kanaren)
Lizenz	Nicht erforderlich	VV-Lizenz obligatorisch
Typische Dauer	Wochen bis Monate	Nächte bis Wochen
Nutzung	Wohnzwecke	Tourismus
Plattformen	Idealista, Spotahome, Direktvermietung	Airbnb, Booking
Polizeiliche Meldung	Nur Ausländer	Alle Gäste

Wenn Sie Zimmer für einzelne Nächte oder sehr kurze Aufenthalte (weniger als eine Woche) an Touristen vermieten, könnten die kanarischen Behörden dies als verdeckte touristische Tätigkeit ohne Lizenz einstufen. Die Grenze ist fließend, aber als Faustregel gilt: Aufenthalte von einem Monat oder länger mit Wohnzweck fallen eindeutig unter die legale Zimmervermietung.

Versicherungen: ein Aspekt, den viele vergessen

Ihre Standard-Wohngebäudeversicherung deckt möglicherweise keine Schäden ab, die auftreten, wenn Sie Zimmer vermieten. Es ist wichtig, Ihre Police zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Suchen Sie eine Police, die Folgendes abdeckt:

Haftpflicht aus der Vermietung (Schäden, die Mieter durch Mängel der Wohnung erleiden könnten).
Gebäude und Inventar mit Deckung für die Nutzung als Mietobjekt (viele einfache Wohngebäudeversicherungen schließen die Vermietungsnutzung aus).
Schäden durch Mieter: Einige Versicherer bieten spezifische Deckungen gegen Vandalismus oder vorsätzliche Beschädigung an.
Rechtsschutz: Zur Deckung der Rechtskosten bei einem Konflikt mit einem Mieter.

Die Mehrkosten einer auf Vermietung angepassten Versicherung gegenüber einer Standard-Wohngebäudeversicherung liegen in der Regel zwischen 100 und 300 Euro pro Jahr. Das ist eine minimale Investition im Vergleich zu dem, was Sie ein Schadenfall ohne Deckung kosten kann.

Praktische Tipps für eine rechtssichere Zimmervermietung

Zum Abschluss hier Empfehlungen, die alles Genannte zusammenfassen:

Vertrag immer schriftlich. Auch wenn eine mündliche Vereinbarung technisch gültig ist, lässt sie sich nicht nachweisen. Ein schriftlicher Vertrag schützt Sie bei jeder Streitigkeit.
Fotos und Inventar vor dem Einzug. Dokumentieren Sie den Zustand des Zimmers und der Gemeinschaftsbereiche. Beide Parteien sollten das Inventar unterzeichnen.
Kassieren Sie die erste Monatsmiete und die Kaution vor der Schlüsselübergabe. Machen Sie keine Ausnahmen.
Fügen Sie die Hausordnung als Anlage zum Vertrag bei. Was nicht schriftlich festgehalten ist, existiert nicht, wenn ein Konflikt entsteht.
Lesen Sie die Satzung Ihrer Eigentümergemeinschaft. Fünf Minuten Lektüre können Ihnen monatelange Probleme ersparen.
Passen Sie Ihre Wohngebäudeversicherung an. Rufen Sie Ihren Versicherer an und bestätigen Sie, dass Ihre Police die tatsächliche Nutzungssituation der Wohnung abdeckt.
Deklarieren Sie die Einkünfte. Die Finanzbehörde verfügt über immer mehr Instrumente, um nicht deklarierte Mieteinnahmen aufzudecken. Es lohnt sich nicht, dieses Risiko einzugehen.
Wenn Sie das alles nicht selbst verwalten möchten, delegieren Sie. Unternehmen, die sich auf die Verwaltung von Zimmervermietungen spezialisiert haben, wie Looping Rooms, übernehmen den gesamten rechtlichen und administrativen Betrieb — von der Vertragsgestaltung über die Mieterregistrierung bis zum Störfallmanagement. Sie erhalten eine feste monatliche Miete und müssen sich um nichts davon kümmern.

Die Zimmervermietung ist eine legale, rentable und auf den Kanaren immer stärker nachgefragte Option. Aber wie jede Immobilienaktivität erfordert sie die Kenntnis der Spielregeln. Mit einem guten Vertrag, einer geeigneten Versicherung und einer verantwortungsvollen Verwaltung können Sie das volle Potenzial Ihrer Immobilie ausschöpfen, ohne rechtliche Überraschungen zu erleben.

Gesetzgebung zur Zimmervermietung auf den Kanaren: Was jeder Eigentümer wissen sollte