Es gibt Tausende leerstehende Wohnungen auf den Kanaren. Laut Daten des INE (Instituto Nacional de Estadística — Nationales Statistikinstitut) und den kommunalen Stromverbrauchsregistern wird geschätzt, dass zwischen 10 % und 15 % der Wohnungen des Archipels dauerhaft unbewohnt sind. Es handelt sich nicht um Zweitwohnungen für den Urlaub oder um Wohnungen in Renovierung. Es sind Wohnungen, die schlichtweg nicht genutzt werden.

Hinter jeder leerstehenden Wohnung steht ein Eigentümer mit seinen Gründen. Manche sind nachvollziehbar. Andere basieren auf Ängsten, die, wenn man sie mit realen Zahlen auf den Tisch legt, nicht standhalten. Denn was viele Eigentümer nicht berechnet haben, ist, was es sie kostet, nicht zu vermieten.

Darum geht es in diesem Artikel: um die realen Zahlen. Was eine leerstehende Wohnung jeden Monat kostet, was Sie an Einnahmen verpassen und welche Alternativen es gibt für alle, die ihre Immobilie ohne Kopfschmerzen rentabel machen möchten.

Die laufenden Fixkosten

Eine leerstehende Wohnung generiert keine Einnahmen, aber sie generiert Kosten. Jeden Monat, ohne Ausnahme, verzeichnet Ihr Bankkonto folgende Abbuchungen:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — Grundsteuer)

Der IBI ist verpflichtend, unabhängig davon, ob die Wohnung bewohnt oder leer ist. Auf den Kanaren variiert der Steuersatz je nach Gemeinde, aber als Referenz:

In Las Palmas de Gran Canaria zahlt eine 80-m²-Wohnung in städtischer Lage zwischen 400 und 800 Euro IBI pro Jahr.
In Santa Cruz de Tenerife sind es ähnliche Beträge, mit Schwankungen je nach Stadtteil und Katasterwert.
In kleineren Gemeinden kann es etwas weniger sein, aber niemals null.

Auf zwölf Monate verteilt sind das zwischen 35 und 70 Euro, die Sie jeden Monat für eine Wohnung zahlen, die Ihnen nichts einbringt.

Darüber hinaus haben einige kanarische Gemeinden die Befugnis, einen Zuschlag von bis zu 50 % auf den IBI für Wohnungen zu erheben, die mehr als zwei Jahre dauerhaft leer stehen. Diese Maßnahme, die im Wohnungsgesetz von 2023 vorgesehen ist, wird bereits in mehreren spanischen Gemeinden umgesetzt und könnte auf die Kanaren ausgeweitet werden.

Hausgeld (Comunidad de propietarios)

Das Hausgeld wird immer gezahlt, ob jemand in der Wohnung lebt oder nicht. Die Gemeinschaftskosten des Gebäudes (Aufzugswartung, Reinigung, Strom für Gemeinschaftsbereiche, Pförtner falls vorhanden, Gebäudeversicherung) werden auf alle Eigentümer nach ihrem Miteigentumsanteil umgelegt.

Das monatliche Hausgeld auf den Kanaren liegt für eine Standardwohnung zwischen 40 und 120 Euro. Bei Sonderumlagen für Bauarbeiten oder außerordentliche Reparaturen können mehrere Tausend Euro hinzukommen.

Wohngebäudeversicherung

Eine leere Wohnung ohne Versicherung zu haben, ist leichtsinnig. Wenn ein Wasserschaden den Nachbarn darunter trifft, ein Elektrobrand ausbricht oder jemand einbricht und sich verletzt — ohne Versicherung zahlen Sie direkt.

Eine Basis-Wohngebäudeversicherung für eine leerstehende Wohnung kostet zwischen 150 und 300 Euro pro Jahr. Achtung: Viele Versicherer erheben Zuschläge oder schließen unbewohnte Wohnungen aus. Wenn Ihre Wohnung mehr als 30–60 aufeinanderfolgende Tage leer steht, prüfen Sie, ob Ihre Police dies abdeckt.

Mindestverbrauchskosten für Versorgungsleistungen

Auch wenn die Wohnung leer steht, halten Sie wahrscheinlich zumindest Strom und Wasser angemeldet. Der Grund ist praktisch: Die An- und Abmeldung von Versorgungsleistungen jedes Mal, wenn Sie Zugang zur Wohnung benötigen (für eine Besichtigung, eine Reparatur, eine Inspektion), ist bürokratisch umständlich und verursacht Kosten.

Die Mindestversorgungskosten, allein durch den aktiven Vertrag, belaufen sich auf 30 bis 50 Euro monatlich (Stromgrundgebühr + Wasserfixkosten).

Die monatlichen Gesamtkosten einer leerstehenden Wohnung

Addieren wir alles für eine Standard-Wohnung mit zwei oder drei Zimmern in einer städtischen Zone der Kanaren:

Posten	Monatliche Kosten
IBI (Grundsteuer)	45–65 Euro
Hausgeld	50–100 Euro
Wohngebäudeversicherung	15–25 Euro
Mindest-Nebenkosten	30–50 Euro
Gesamt	140–240 Euro/Monat

Das sind zwischen 1.680 und 2.880 Euro pro Jahr, die aus Ihrer Tasche kommen — für eine Immobilie, die Ihnen nichts einbringt. Und wir haben noch nicht über die Kosten gesprochen, die auf keiner Rechnung erscheinen.

Der Verfall: die stille Kostenquelle

Eine leerstehende Wohnung verfällt schneller als eine bewohnte. Das klingt kontraintuitiv, aber es ist eine Tatsache, die jeder Immobilienfachmann bestätigt.

Warum eine leerstehende Wohnung verfällt

Feuchtigkeit und Belüftung: Eine geschlossene Wohnung sammelt Feuchtigkeit an. Auf den Kanaren, besonders in Küstenzonen und in mittleren Höhenlagen, ist die Luftfeuchtigkeit hoch. Ohne regelmäßige Belüftung entstehen Feuchtigkeitsflecken, Schimmel an den Wänden, Kondensation an den Fenstern und Gerüche. Die Oberflächen werden beschädigt.
Ungenutzte Installationen: Rohrleitungen, die monatelang nicht benutzt werden, können sich durch Mineralablagerungen zusetzen oder korrodieren. Siphons trocknen aus und lassen Gerüche und in extremen Fällen Insekten durch. Heizkessel und Warmwasserbereiter sammeln ohne Nutzung Ablagerungen an.
Schädlinge: Eine leere Wohnung ist ein perfekter Zufluchtsort für Kakerlaken, Mäuse und auf den Kanaren auch Holzmotten. Ohne regelmäßige menschliche Anwesenheit, die die ersten Anzeichen erkennt, kann ein kleiner Befall zu einem ernsthaften Problem werden, bevor Sie es bemerken.
Ästhetischer Verfall: Die Farbe vergilbt, Silikonfugen im Bad werden schwarz, Gummidichtungen von Geräten trocknen aus, Rollläden verklemmen sich. Jeder Monat des Leerstands ist ein Schritt in Richtung einer Renovierung, die umso teurer wird, je mehr Zeit vergeht.

Die Kosten des Verfalls in Euro zu beziffern ist schwierig, da er kumulativ und unsichtbar ist, bis man eines Tages die Tür öffnet und sich mit einer Renovierungsrechnung konfrontiert sieht. Als Richtwert: Eine Wohnung, die zwei Jahre leer stand, erfordert in der Regel eine Investition von 3.000 bis 8.000 Euro, um wieder in marktfähigen Zustand gebracht zu werden (Anstrich, Grundreinigung, Sanitärreparaturen und Kleinreparaturen). Eine bewohnte und gepflegte Wohnung hätte im gleichen Zeitraum nur einen Bruchteil dieser Investition benötigt.

Die Opportunitätskosten: was Sie an Einnahmen verpassen

Bisher haben wir über Ausgaben gesprochen. Aber die tatsächlichen Kosten einer leerstehenden Wohnung umfassen auch die entgangenen Einnahmen.

Machen wir eine einfache Rechnung mit einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Las Palmas de Gran Canaria oder in Santa Cruz de Tenerife:

Langzeitvermietung der kompletten Wohnung: 900–1.200 Euro/Monat.
Zimmervermietung: 1.200–1.800 Euro/Monat (abhängig von Lage und Zustand der Wohnung). Aktuelle Marktdaten und Vergleiche finden Sie in unserem Artikel Wie viel kann ich mit meiner Wohnung auf den Kanaren verdienen?.

Wenn wir einen konservativen Wert von 1.000 Euro pro Monat als potenzielle Miete ansetzen, betragen die jährlichen Opportunitätskosten des Nicht-Vermietens 12.000 Euro.

Addieren wir nun die Opportunitätskosten zu den Fixkosten:

Posten	Jährliche Kosten
Fixkosten der leerstehenden Wohnung	1.680–2.880 Euro
Entgangene Einnahmen	12.000 Euro
Tatsächliche Gesamtkosten	13.680–14.880 Euro/Jahr

Anders ausgedrückt: Eine leerstehende Wohnung auf den Kanaren kann Sie zwischen 1.140 und 1.240 Euro pro Monat kosten. Das ist keine theoretische Zahl. Es ist Geld, das von Ihrem Konto abfließt, und Geld, das nicht auf Ihr Konto eingeht.

In fünf Jahren übersteigen die kumulierten Kosten 70.000 Euro. Wenn Sie dazu noch den Verfall der Immobilie und die potenzielle Wertminderung durch schlechten Zustand addieren, ist der Einfluss auf Ihr Vermögen sehr erheblich.

Warum Eigentümer nicht vermieten: die Ängste auf den Tisch

Wenn die Zahlen so klar sind, warum gibt es so viele leerstehende Wohnungen? Weil die Entscheidung zu vermieten nicht nur rational ist — sie hat eine starke emotionale Komponente. Die häufigsten Ängste, die wir von kanarischen Eigentümern hören, sind:

„Ich habe Angst, dass man mir die Miete nicht zahlt”

Das ist die Angst Nummer eins und die legitimste. Ein anhaltender Zahlungsausfall, kombiniert mit einem Räumungsverfahren, das Monate dauern kann, ist ein realer Albtraum. Aber man muss es in den Kontext setzen: Der Prozentsatz der Mieter, die in Spanien nicht zahlen, liegt bei etwa 5–7 % aller Verträge. Es ist ein Risiko, keine Gewissheit. Und es gibt Instrumente, um es zu mindern: Mietausfallversicherungen, sorgfältige Mieterauswahl, Vorauszahlung, Kautionen und Bürgschaften.

„Die werden mir die Wohnung verwüsten”

Die Angst, dass ein Mieter die Immobilie beschädigt, ist verständlich, aber statistisch selten, wenn der Mieter gut ausgewählt wurde. Ein Vertrag mit fotografischem Inventar, eine angemessene Kaution und eine Wohngebäudeversicherung mit Vandalismusdeckung decken die große Mehrheit der Szenarien ab. Außerdem, wie wir gesehen haben, verfällt auch eine leere Wohnung — nur langsamer und ohne dass jemand den Schaden ausgleicht.

„Ich will keinen Ärger mit Mietern”

Die Verwaltung einer Vermietung kann aufwendig sein: Mieter suchen, die Wohnung zeigen, Verträge aufsetzen, Schäden beheben, Konflikte lösen. Aber das ist kein Argument gegen das Vermieten, sondern ein Argument für die Delegation der Verwaltung an einen Fachmann.

„Vielleicht brauche ich die Wohnung irgendwann”

Wenn Sie die Wohnung wirklich in den nächsten Monaten nutzen werden, ist es sinnvoll, sie verfügbar zu halten. Aber wenn Sie seit über einem Jahr sagen „vielleicht brauche ich sie”, ohne sie gebraucht zu haben, zahlen Sie eine Verfügbarkeitsversicherung, die Sie mehr als tausend Euro pro Monat kostet.

„Ich weiß nicht, wo ich anfangen soll”

Dies ist die am leichtesten zu lösende Angst und paradoxerweise eine der lähmendsten. Die Bürokratie der Vermietung — Verträge, Kautionen, Registrierung, Steuern — kann von außen überwältigend wirken. Aber es ist ein perfekt standardisierter Prozess, den ein Immobilienfachmann in wenigen Tagen erledigt. Auch die steuerlichen Pflichten sind überschaubarer als man denkt — in unserem Leitfaden zu Mietsteuern auf den Kanaren erklären wir alles Wesentliche.

Das reale Risiko einer leerstehenden Wohnung: illegale Besetzung

Es gibt ein Risiko bei leerstehenden Wohnungen, über das wenige Eigentümer sprechen, bis es sie selbst trifft: die illegale Besetzung. Eine über Monate leerstehende Wohnung ist ein potenzielles Ziel. Die Anzeichen für eine Leerstandssituation sind für denjenigen, der danach sucht, offensichtlich: überfüllter Briefkasten, stets heruntergelassene Rollläden, keine Bewegung, minimale oder abgemeldete Versorgungsanschlüsse.

Ist die Besetzung einmal erfolgt, kann das rechtliche Verfahren zur Rückgewinnung der Wohnung langwierig und kostspielig sein, insbesondere wenn die Besetzer soziale Vulnerabilität geltend machen. Es ist ein extremes Szenario, aber kein seltenes — und eine vermietete Wohnung mit anwesenden Mietern und aktiven Versorgungsanschlüssen ist schlichtweg kein Ziel.

Vom Leerstand zur produktiven Immobilie

Wenn Sie bis hierher gelesen haben, ist Ihnen wahrscheinlich klar, dass die Kosten des Nicht-Vermietens zu hoch sind. Die nächste Frage lautet: Wie macht man es mit möglichst wenig Aufwand?

Option 1: Selbst vermieten

Sie schalten eine Anzeige auf Idealista, wählen einen Mieter aus, setzen einen Vertrag auf und verwalten alles selbst. Es ist die brutto rentabelste Option, erfordert aber Zeit und Kenntnisse. Wenn Sie beides haben, ist es eine vollkommen valide Option.

Option 2: Einen traditionellen Immobilienmakler beauftragen

Ein Makler kann Ihnen helfen, einen Mieter zu finden und den Vertrag aufzusetzen. In der Regel berechnen sie eine Monatsmiete als Provision. Das Problem ist, dass ihre Arbeit meist dort endet: Nach der Vertragsunterzeichnung liegt die tägliche Verwaltung weiterhin bei Ihnen.

Option 3: Die komplette Verwaltung im Rent-to-Rent-Modell delegieren

Dies ist die Option, die alle Ängste auf einen Schlag beseitigt. Beim Rent-to-Rent-Modell mietet ein professionelles Unternehmen Ihre Wohnung direkt zu einer garantierten monatlichen Festmiete und kümmert sich um absolut alles: Herrichtung, Mietersuche und -auswahl, Verträge, Instandhaltung, Reinigung, Störfälle, Zahlungseinzug. In unserem vollständigen Leitfaden zum Rent-to-Rent auf den Kanaren erklären wir das Modell Schritt für Schritt.

Sie erhalten jeden Monat Ihre Zahlung, unabhängig von der Belegung. Das Risiko eines Zahlungsausfalls ist null, weil Ihr Vertrag mit dem Unternehmen besteht, nicht mit den Endmietern. Ihre Wohnung wird professionell gepflegt und instand gehalten. Und wenn Sie die Wohnung zurückbenötigen, hat der Vertrag mit dem Unternehmen klare Ausstiegsbedingungen, die von Anfang an vereinbart wurden.

Es ist nicht die Option, die die maximale Bruttorendite erzielt — das erreichen Sie nur, wenn Sie selbst mit maximaler Belegung verwalten. Aber es ist die Option, die die Nettorendite, bereinigt um Zeit, Risiko und Gelassenheit, maximiert. Für einen Eigentümer, der seine Wohnung leer stehen lässt, weil er keine Komplikationen möchte, ist es genau die Lösung, die er braucht.

Die Schlussrechnung

Stellen wir die Zahlen für eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einer städtischen Zone der Kanaren nebeneinander:

Szenario	Monatliches Ergebnis
Leerstehende Wohnung	-180 Euro (Fixkosten)
Vermietete Wohnung (Langzeit, selbst verwaltet)	+800–1.050 Euro netto
Vermietete Wohnung (Rent-to-Rent, delegierte Verwaltung)	+600–900 Euro netto

Der Unterschied zwischen einer leerstehenden und einer mit delegierter Verwaltung vermieteten Wohnung beträgt zwischen 780 und 1.080 Euro pro Monat. Pro Jahr sind das zwischen 9.360 und 12.960 Euro, die Ihnen heute entgehen.

Wenn Sie eine leerstehende Wohnung auf den Kanaren besitzen und Ihre Optionen erkunden möchten, erstellen wir bei Looping Rooms unverbindliche Bewertungen. Wir sagen Ihnen genau, wie viel Ihre Immobilie erwirtschaften könnte und unter welchen Bedingungen, damit Sie auf Grundlage von Informationen entscheiden — nicht aus Angst.

Die wahren Kosten einer leerstehenden Wohnung auf den Kanaren