Ein gut formulierter Mietvertrag ist der Unterschied zwischen einer problemlosen Eigentümer-Mieter-Beziehung und monatelangem oder jahrelangem Ärger. Auf den Kanaren, wo der Mietmarkt eine Phase hoher Nachfrage erlebt, machen viele Eigentümer den Fehler, generische Verträge aus dem Internet herunterzuladen, die die konfliktträchtigsten Situationen nicht abdecken.

In diesem Leitfaden gehen wir die 10 Klauseln durch, die in Ihrem Mietvertrag auf den Kanaren nicht fehlen dürfen, die häufigsten Fehler und wann es sich lohnt, einen Anwalt hinzuzuziehen.

Das Wichtigste zuerst: die Rechtsgrundlage

Alle Mietverträge für Hauptwohnsitze in Spanien unterliegen der LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos — dem spanischen Mietrechtsgesetz), derzeit in seiner reformierten Fassung von 2019. Einige wichtige Punkte, die jeder kanarische Eigentümer kennen sollte:

Die Mindestlaufzeit des Vertrags beträgt 5 Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, und 7 Jahre bei einer juristischen Person (Unternehmen).
Der Mieter hat Anspruch auf jährliche Verlängerungen bis zum Erreichen dieser Mindestlaufzeit, es sei denn, er teilt seinen Willen zur Nicht-Verlängerung mindestens 30 Tage im Voraus mit.
Die gesetzlich vorgeschriebene Kaution beträgt eine Monatsmiete für den Hauptwohnsitz.
Die Kosten für Immobilienvermittlung und Vertragsformalisierung gehen zu Lasten des Vermieters, wenn dieser eine juristische Person ist.

Abgesehen davon legt die LAU einen allgemeinen Rahmen fest, erlaubt den Parteien aber, viele spezifische Bedingungen zu vereinbaren. Genau hier liegt die Bedeutung eines gut formulierten Vertrags.

Die 10 wesentlichen Klauseln

1. Vollständige Identifikation der Parteien und der Immobilie

Das klingt offensichtlich, aber eine überraschend große Zahl von Verträgen enthält unvollständige Angaben. Ihr Vertrag muss enthalten:

Vollständiger Name, Personalausweis (DNI/NIE) und steuerlicher Wohnsitz von Vermieter und Mieter.
Genaue Adresse der Immobilie, einschließlich Stockwerk, Tür und Katasterreferenz.
Eigentumsnachweis oder Grundbuchauszug, der belegt, dass der Vermieter der rechtmäßige Eigentümer ist.

Gibt es mehrere Eigentümer (zum Beispiel bei einer geerbten Wohnung), müssen alle aufgeführt werden und unterschreiben oder durch notarielle Vollmacht vertreten sein.

2. Monatliche Miete, Zahlungsweise und jährliche Anpassung

Definieren Sie präzise:

Den genauen Betrag der Monatsmiete.
Den Zahlungstermin (zum Beispiel innerhalb der ersten 5 Tage jedes Monats).
Die Zahlungsmethode: Überweisung, Lastschrift usw. Vermeiden Sie Barzahlung, da sie keinen dokumentarischen Nachweis hinterlässt.
Das Kriterium für die jährliche Anpassung. Seit der Reform von 2024 darf die jährliche Anpassung den vom INE (Instituto Nacional de Estadística — Nationales Statistikinstitut) zu diesem Zweck veröffentlichten Index nicht überschreiten. Geben Sie im Vertrag an, dass die Miete gemäß dem jeweils geltenden Referenzindex angepasst wird.

Überlassen Sie die Anpassung nicht dem Zufall. Wenn Sie keine Anpassungsklausel aufnehmen, können Sie die Miete während der gesamten Vertragslaufzeit nicht erhöhen.

3. Kaution und zusätzliche Sicherheiten

Die LAU verpflichtet zur Hinterlegung einer Kaution in Höhe einer Monatsmiete. Auf den Kanaren muss diese Kaution bei der zuständigen Stelle der Regierung der Kanaren hinterlegt werden.

Zusätzlich zur gesetzlichen Kaution können Sie weitere Sicherheiten vereinbaren: eine Zusatzkaution (in der Regel ein bis zwei weitere Monatsmieten), eine Bankbürgschaft oder eine Mietausfallversicherung. Die LAU begrenzt diese zusätzlichen Sicherheiten bei Hauptwohnsitzverträgen auf maximal zwei Monatsmieten.

Legen Sie im Vertrag die Rückgabebedingungen der Kaution klar fest: Fristen, Kriterien für mögliche Abzüge und das Verfahren bei Unstimmigkeiten.

4. Laufzeit, Verlängerungen und Startdatum

Legen Sie klar fest:

Das genaue Startdatum des Vertrags.
Die vereinbarte Laufzeit (zum Beispiel ein Jahr).
Die automatischen Verlängerungen bis zu 5 Jahren (bzw. 7 Jahre bei juristischen Personen als Vermieter) gemäß der LAU.
Was nach Erreichen der 5 oder 7 Jahre passiert: stillschweigende Verlängerung um jährliche Perioden bis zu 3 weiteren Jahren, sofern keine Partei ihren Willen zur Nicht-Verlängerung fristgerecht mitteilt.

5. Aufteilung der Instandhaltungspflichten

Dies ist einer der Punkte, die am meisten Konflikte erzeugen. Die LAU legt eine allgemeine Regel fest: Der Eigentümer ist für Reparaturen zuständig, die notwendig sind, um die Wohnung in bewohnbarem Zustand zu erhalten (Sanitär, Elektrik, Gebäudestruktur), und der Mieter übernimmt den Verschleiß durch normale Nutzung (Glühbirnen, kleine Störungen, Reinigung).

Konkretisieren Sie diese Regel im Vertrag mit praktischen Beispielen:

Wer zahlt, wenn der Warmwasserbereiter ausfällt? In der Regel der Eigentümer, es sei denn, es liegt Fehlbedienung vor.
Wer übernimmt die Wartung der Klimaanlage? Das sollte festgelegt werden.
Wie ist das Verfahren zur Meldung eines Schadens? Definieren Sie eine Höchstfrist, innerhalb derer der Mieter das Problem melden muss, und eine weitere, innerhalb derer der Eigentümer es beheben soll.

Je spezifischer Sie sind, desto weniger Spielraum für Streitigkeiten.

6. Klausel zu Untervermietung und Abtretung

Die LAU erlaubt die teilweise Untervermietung der Wohnung, sofern der Vertrag dies nicht ausdrücklich verbietet. Wenn Sie nicht möchten, dass Ihr Mieter Zimmer untervermietet oder die Wohnung an Dritte abtritt, müssen Sie eine ausdrückliche Verbotsklausel aufnehmen. Beachten Sie, dass die Zimmervermietung einer ganz anderen Regulierung unterliegt als die Gesamtvermietung — alle Details dazu finden Sie in unserem Artikel zur Gesetzgebung der Zimmervermietung auf den Kanaren.

Formulieren Sie sie klar: „Die vollständige oder teilweise Untervermietung der Wohnung sowie die Abtretung des Vertrags an Dritte ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters ist ausdrücklich untersagt.”

7. Sanktionen bei Zahlungsverzug und Verfahren

Legen Sie fest, was passiert, wenn der Mieter mit der Zahlung in Verzug gerät:

Anwendbare Verzugszinsen ab einer bestimmten Anzahl von Tagen (zum Beispiel gesetzlicher Zinssatz plus zwei Prozentpunkte).
Anzahl unbezahlter Monatsmieten, die zur Vertragskündigung berechtigen.
Verfahren: formelle schriftliche Mitteilung vor Einleitung jeglicher rechtlicher Schritte.

Diese Klausel verhindert keinen Zahlungsausfall, aber sie schützt Sie rechtlich und beschleunigt jedes nachfolgende Gerichtsverfahren. Falls es doch zum Ernstfall kommt, erfahren Sie in unserem Leitfaden Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt, welche Schritte Sie einleiten sollten.

8. Detailliertes Inventar mit Fotos

Das Inventar ist ein Vertragsanhang, den viele Eigentümer vergessen oder nur oberflächlich erstellen. Ein gutes Inventar sollte enthalten:

Eine detaillierte Liste aller Möbel, Haushaltsgeräte und Einrichtungsgegenstände, die mit der Wohnung übergeben werden.
Den Zustand jedes Elements: neu, guter Zustand, normaler Verschleiß usw.
Datierte Fotos jedes Raumes und der Hauptgegenstände.
Zählerstand von Wasser, Strom und Gas zum Zeitpunkt der Übergabe.

Beide Parteien müssen das Inventar unterzeichnen. Bei Vertragsende dient dieses Dokument als Referenz, um festzustellen, ob es Schäden über den natürlichen Verschleiß hinaus gibt und ob ein Einbehalt der Kaution gerechtfertigt ist.

9. Vorzeitige Vertragskündigung

Die LAU erlaubt dem Mieter, nach 6 Monaten mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen vom Vertrag zurückzutreten. Der Eigentümer kann eine Entschädigung für den Rücktritt vereinbaren, die einer Monatsmiete pro verbleibendem Vertragsjahr entspricht (anteilig bei Bruchteilen eines Jahres).

Für den Eigentümer ist eine vorzeitige Kündigung nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich: Eigenbedarf der Wohnung für sich selbst oder Verwandte ersten Grades, und nur, wenn seit der Unterzeichnung mindestens ein Jahr vergangen ist.

Nehmen Sie diese Fälle mit den von der LAU festgelegten Fristen und Bedingungen in den Vertrag auf, damit beide Parteien die Spielregeln kennen.

10. Hausordnung und Nutzung der Wohnung

Schließen Sie den Vertrag mit einer Klausel ab, die die grundlegenden Nutzungsregeln festlegt:

Pflicht zur Einhaltung der Regeln der Eigentümergemeinschaft.
Haustierregelung: erlaubt, verboten oder unter bestimmten Bedingungen erlaubt.
Verbot von störenden, gesundheitsschädlichen, schädlichen oder gefährlichen Aktivitäten.
Einschränkungen bei Umbauten oder Veränderungen der Wohnung ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers.
Ausschließliche Nutzung als Hauptwohnsitz (um zu vermeiden, dass die Wohnung ohne Ihr Wissen für touristische oder gewerbliche Zwecke genutzt wird).

Häufige Fehler in Mietverträgen

Dies sind die Fehler, die wir am häufigsten in Mietverträgen auf den Kanaren sehen:

Eine Vorlage verwenden, ohne sie anzupassen. Generische Muster aus dem Internet können als Ausgangspunkt dienen, aber niemals als endgültiger Vertrag. Jede Situation ist anders und der Vertrag muss die Besonderheiten Ihrer Wohnung, Ihres Mieters und Ihrer Bedingungen widerspiegeln.

Nicht festlegen, wer welche Nebenkosten zahlt. Strom, Wasser, Gas, Internet, Hausgeld, IBI (Grundsteuer), Müllgebühren. Wenn Sie das nicht aufschlüsseln, wird es Konflikte geben. Üblich auf den Kanaren ist, dass der Mieter die Verbrauchskosten (Strom, Wasser, Gas, Internet) zahlt und der Eigentümer Hausgeld und IBI. Aber es muss schriftlich festgehalten sein.

Kein Inventar beifügen. Ohne unterzeichnetes Inventar können Sie den Anfangszustand der Wohnung nicht nachweisen und die Kaution nicht für Schäden einbehalten.

Die Kaution nicht hinterlegen. Auf den Kanaren muss die Kaution bei der zuständigen öffentlichen Stelle hinterlegt werden. Dies nicht zu tun ist ein Verstoß und bringt Sie in eine schwache Position bei jeder Beanstandung.

Falsche Kündigungsfristen. Stellen Sie sicher, dass die in den Vertrag aufgenommenen Kündigungsfristen mit denen der LAU übereinstimmen. Eine vertragliche Kündigungsfrist, die kürzer ist als die gesetzliche, hat keine Gültigkeit.

Wann Sie einen Anwalt hinzuziehen sollten

Die kurze Antwort: Immer, wenn es möglich ist. Ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt kann Ihren Vertrag für 200–400 Euro prüfen oder erstellen. Angesichts der Kosten eines Rechtsstreits ist das eine minimale Investition.

Ziehen Sie unbedingt einen Anwalt hinzu, wenn:

Die Wohnung mehrere Eigentümer hat oder zu einer ungeklärten Erbschaft gehört.
Der Mieter ein Unternehmen oder eine juristische Person ist.
Sie Sonderklauseln aufnehmen möchten (zum Beispiel Renovierungsarbeiten durch den Mieter gegen Mietreduzierung).
Sie an ein Familienmitglied vermieten (das hat spezifische steuerliche Auswirkungen).
Sie bei irgendeinem rechtlichen Aspekt des Vertrags unsicher sind.

Die Gelassenheit, sich nicht um den Vertrag kümmern zu müssen

Ein solider Vertrag schützt Sie, befreit Sie aber nicht von der Verwaltung. Jede Verlängerung, jeder Vorfall, jede Mietanpassung ist eine Aufgabe, die Aufmerksamkeit und Rechtskenntnisse erfordert.

Das Rent-to-Rent-Modell bietet eine Alternative: Sie unterschreiben einen einzigen Vertrag mit einem professionellen Unternehmen, das Ihnen eine monatliche Festmiete garantiert und sich um alle Verträge mit den Mietern, die Auswahl, die Vorfälle und die Instandhaltung kümmert. Ihre Beziehung besteht mit dem Unternehmen, nicht mit mehreren Mietern.

Wenn Sie es vorziehen, alles maximal zu vereinfachen und den Verwaltungsaufwand der Vermietung zu eliminieren, fordern Sie eine unverbindliche Bewertung für Ihre Wohnung auf den Kanaren an. Manchmal ist die beste Klausel diejenige, die Sie gar nicht erst formulieren müssen.

Mietvertrag auf den Kanaren: 10 Klauseln, die nicht fehlen dürfen