Il y a des milliers d’appartements vides aux Canaries. Selon les donnees de l’INE (Institut National de Statistique espagnol) et les registres de consommation electrique municipaux, on estime qu’entre 10 % et 15 % des logements de l’archipel sont inoccupes de facon permanente. Ce ne sont pas des residences secondaires a usage vacancier ni des appartements en travaux. Ce sont des logements qui, tout simplement, ne sont pas utilises.

Derriere chaque appartement vide se trouve un proprietaire avec ses raisons. Certaines sont comprehensibles. D’autres reposent sur des craintes qui, lorsqu’on les confronte aux chiffres reels, ne tiennent pas. Car ce que beaucoup de proprietaires n’ont pas calcule, c’est ce que leur coute le fait de ne pas louer.

Cet article traite de cela : des chiffres reels. Combien coute un appartement vide chaque mois, combien vous perdez en revenus potentiels et quelles alternatives existent pour ceux qui veulent rentabiliser leur bien sans maux de tete.

Les charges fixes qui ne disparaissent pas

Un appartement vide ne genere pas de revenus, mais il genere des depenses. Chaque mois, sans exception, votre compte bancaire voit sortir ces montants :

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — taxe fonciere espagnole)

L’IBI est obligatoire, que l’appartement soit occupe ou vide. Aux Canaries, le taux d’imposition varie selon la commune, mais a titre indicatif :

A Las Palmas de Gran Canaria, un appartement de 80 m2 en zone urbaine paie entre 400 et 800 euros annuels d’IBI.
A Santa Cruz de Tenerife, des montants similaires, avec des variations selon le quartier et la valeur cadastrale.
Dans les communes plus petites, cela peut etre un peu moins, mais jamais zero.

Reparti sur douze mois, ce sont entre 35 et 70 euros que vous payez chaque mois pour un appartement qui ne vous rapporte rien.

De plus, certaines mairies canariennes ont la possibilite d’appliquer une surtaxe pouvant aller jusqu’a 50 % sur l’IBI des logements inoccupes de facon permanente depuis plus de deux ans. Cette mesure, prevue par la Loi sur le Logement de 2023, est deja mise en oeuvre dans plusieurs communes espagnoles et pourrait s’etendre aux Canaries.

Charges de copropriete

La quote-part de copropriete se paie toujours, que quelqu’un vive dans l’appartement ou non. Les charges communes de l’immeuble (entretien de l’ascenseur, nettoyage, electricite des parties communes, gardiennage le cas echeant, assurance de l’immeuble) sont reparties entre tous les coproprietaires selon leur quote-part.

La charge mensuelle de copropriete aux Canaries oscille entre 40 et 120 euros pour un appartement standard. S’il y a des appels de fonds pour des travaux ou des reparations extraordinaires, cela peut representer plusieurs milliers d’euros supplementaires.

Assurance habitation

Avoir un appartement vide sans assurance est une imprudence. Si une fuite d’eau endommage le logement du dessous, s’il y a un incendie electrique, si quelqu’un s’introduit et se blesse — sans assurance, c’est vous qui payez directement.

Une assurance habitation basique pour un appartement vide coute entre 150 et 300 euros par an. Attention : beaucoup d’assureurs appliquent des surcharges ou des exclusions pour les logements inoccupes. Si votre appartement est vide depuis plus de 30 a 60 jours consecutifs, verifiez que votre police le couvre.

Charges minimales

Meme si l’appartement est vide, vous maintenez probablement au moins l’electricite et l’eau en service. La raison est pratique : resilier et retablir les contrats chaque fois que vous devez acceder a l’appartement (pour une visite, une reparation, une inspection) est une contrainte bureaucratique qui a un cout.

Les charges minimales, rien que pour maintenir le contrat actif, representent entre 30 et 50 euros par mois (puissance souscrite d’electricite + abonnement fixe d’eau).

Le cout mensuel total d’un appartement vide

Additionnons le tout pour un appartement standard de deux ou trois chambres en zone urbaine des Canaries :

Poste	Cout mensuel
IBI	45-65 euros
Copropriete	50-100 euros
Assurance habitation	15-25 euros
Charges minimales	30-50 euros
Total	140-240 euros/mois

C’est entre 1 680 et 2 880 euros par an qui sortent de votre poche pour un bien immobilier qui ne vous apporte rien en retour. Et nous n’avons pas encore parle du cout qui n’apparait sur aucune facture.

La deterioration : la depense silencieuse

Un appartement vide se deteriore plus vite qu’un logement habite. Cela semble contre-intuitif, mais c’est un fait que tout professionnel de l’immobilier confirme.

Pourquoi un appartement vide s’abime

Humidite et ventilation : Un appartement ferme accumule l’humidite. Aux Canaries, en particulier dans les zones cotieres et les altitudes intermediaires, l’humidite ambiante est elevee. Sans ventilation reguliere, des taches d’humidite apparaissent, de la moisissure sur les murs, de la condensation sur les fenetres et des odeurs. Les finitions se degradent.
Installations inutilisees : Les canalisations qui ne sont pas utilisees pendant des mois peuvent se boucher par des depots mineraux ou se corroder. Les siphons s’assechent et laissent passer les odeurs et, dans les cas extremes, les insectes. Les chaudieres et chauffe-eau inutilises accumulent des sediments.
Nuisibles : Un appartement vide est un refuge ideal pour les cafards, les souris et, aux Canaries, les termites. Sans presence humaine reguliere pour detecter les premiers signes, une petite infestation peut devenir un probleme serieux avant que vous ne vous en rendiez compte.
Degradation esthetique : La peinture jaunit, les joints en silicone de la salle de bain noircissent, les joints des electromenagers se dessechent, les volets se grippent. Chaque mois d’inutilisation est un pas vers une renovation qui sera d’autant plus couteuse que le temps passe.

Estimer le cout de la deterioration en euros est difficile car il est cumulatif et invisible jusqu’au jour ou vous ouvrez la porte et vous retrouvez face a une facture de renovation. A titre indicatif : un appartement vide depuis deux ans necessite generalement un investissement de 3 000 a 8 000 euros pour revenir aux normes du marche (peinture, nettoyage en profondeur, reparations de plomberie et petits travaux). Un appartement habite et entretenu pendant la meme periode ne necessiterait qu’une fraction de cet investissement.

Le cout d’opportunite : ce que vous ne gagnez pas

Jusqu’ici, nous avons parle de ce que vous depensez. Mais le cout reel d’un appartement vide inclut aussi ce que vous ne percevez pas.

Faisons un calcul simple avec un appartement de deux chambres a Las Palmas de Gran Canaria ou a Santa Cruz de Tenerife :

Location longue duree du logement entier : 900-1 200 euros/mois.
Location par chambres : 1 200-1 800 euros/mois (selon le quartier et l’etat du bien). Consultez notre analyse detaillee sur combien vous pouvez gagner en louant votre appartement aux Canaries pour des chiffres par ile et par quartier.

En prenant une valeur prudente de 1 000 euros par mois comme loyer potentiel, le cout d’opportunite annuel de ne pas louer est de 12 000 euros.

Ajoutons maintenant le cout d’opportunite aux charges fixes :

Poste	Cout annuel
Charges fixes de l’appartement vide	1 680-2 880 euros
Revenus non percus	12 000 euros
Cout reel total	13 680-14 880 euros/an

Autrement dit : avoir un appartement vide aux Canaries peut vous couter entre 1 140 et 1 240 euros chaque mois. Ce n’est pas un chiffre theorique. C’est de l’argent qui sort de votre compte et de l’argent qui n’y entre pas.

Sur cinq ans, le cout cumule depasse les 70 000 euros. Si vous ajoutez a cela la deterioration du bien et la potentielle devalorisation due au mauvais etat, l’impact sur votre patrimoine est tres significatif.

Pourquoi les proprietaires ne louent pas : les craintes sur la table

Si les chiffres sont aussi clairs, pourquoi y a-t-il tant d’appartements vides ? Parce que la decision de louer n’est pas uniquement rationnelle — elle comporte une composante emotionnelle puissante. Les craintes les plus courantes que nous entendons de la part des proprietaires canariens sont :

“J’ai peur que le locataire ne paie pas”

C’est la crainte numero un et la plus legitime. Un impaye prolonge, combine a un processus d’expulsion qui peut durer des mois, est un veritable cauchemar. Mais il faut le remettre en contexte : le pourcentage de locataires defaillants en Espagne se situe autour de 5 a 7 % de l’ensemble des contrats. C’est un risque, pas une certitude. Et il existe des outils pour l’attenuer : assurances loyers impayes, selection rigoureuse des locataires, paiement anticipe, depots de garantie et cautions.

”On va me saccager l’appartement”

La crainte qu’un locataire endommage le bien est comprehensible, mais statistiquement rare lorsque la selection du locataire est bien faite. Un contrat avec etat des lieux photographique, un depot de garantie adequat et une assurance habitation couvrant les actes de vandalisme couvrent la grande majorite des scenarios. De plus, comme nous l’avons vu, un appartement vide se deteriore aussi — simplement plus lentement et sans que personne ne le compense.

”Je ne veux pas d’ennuis avec les locataires”

La gestion locative peut etre pesante : chercher des locataires, faire visiter le logement, rediger les contrats, resoudre les pannes, gerer les conflits. Mais ce n’est pas un argument pour ne pas louer, c’est un argument pour deleguer la gestion a un professionnel.

”J’en aurai peut-etre besoin un jour”

Si vous allez reellement utiliser l’appartement dans les prochains mois, il est logique de le garder disponible. Mais si cela fait plus d’un an que vous dites “j’en aurai peut-etre besoin” sans en avoir eu besoin, vous payez une assurance de disponibilite qui vous coute plus de mille euros par mois.

”Je ne sais pas par ou commencer”

C’est la crainte la plus facile a lever et, paradoxalement, l’une de celles qui paralysent le plus. La bureaucratie locative — contrats, depots de garantie, enregistrement, fiscalite — peut sembler ecrasante vue de l’exterieur. Mais c’est un processus parfaitement standardise qu’un professionnel de l’immobilier resout en quelques jours. Notre guide des impots sur la location aux Canaries demystifie la partie fiscale en quelques minutes de lecture.

Le risque reel d’un appartement vide : l’occupation illegale

Il y a un risque de l’appartement vide dont peu de proprietaires parlent jusqu’a ce qu’il leur arrive : l’occupation illegale. Un appartement vide depuis des mois est une cible potentielle. Les signes d’inoccupation sont evidents pour qui les cherche : boite aux lettres pleine, volets toujours baisses, absence de mouvement, charges minimales ou coupees.

Une fois l’occupation effectuee, le processus legal pour recuperer le logement peut etre long et couteux, surtout si les occupants invoquent une situation de vulnerabilite. C’est un scenario extreme, mais pas rare — et un appartement loue, avec des locataires presents et des services actifs, n’est tout simplement pas une cible.

Comment passer de l’appartement vide a l’appartement productif

Si vous etes arrive jusqu’ici, vous avez probablement compris que le cout de ne pas louer est trop eleve. La question suivante est : comment le faire de la maniere qui vous cause le moins de friction possible ?

Option 1 : Louer par vous-meme

Vous publiez une annonce sur Idealista, vous selectionnez un locataire, vous redigez un contrat et vous gerez le tout. C’est l’option la plus rentable en brut, mais elle exige du temps et des connaissances. Si vous disposez des deux, c’est une option parfaitement valable.

Option 2 : Faire appel a une agence immobiliere traditionnelle

Une agence peut vous aider a trouver un locataire et a rediger le contrat. Elle facture generalement un mois de loyer en commission. Le probleme est que son travail s’arrete souvent la : une fois le contrat signe, la gestion au quotidien reste votre responsabilite.

Option 3 : Deleguer la gestion complete avec le modele rent-to-rent

C’est l’option qui elimine toutes les craintes d’un seul coup. Dans le modele rent-to-rent, une entreprise professionnelle loue directement votre appartement, a un loyer mensuel fixe garanti, et se charge absolument de tout : mise en etat, recherche et selection des locataires, contrats, entretien, menage, incidents, encaissements. Pour comprendre le fonctionnement de ce modele en detail, consultez notre guide complet du rent-to-rent aux Canaries.

Vous percevez votre loyer chaque mois, quel que soit le taux d’occupation. Le risque d’impaye est nul car votre contrat est avec l’entreprise, pas avec les locataires finaux. Votre appartement est entretenu professionnellement et maintenu en bon etat. Et si vous avez besoin de recuperer le logement, le contrat avec l’entreprise prevoit des conditions de sortie claires et convenues des le depart.

Ce n’est pas l’option qui maximise la rentabilite brute — cela, vous ne l’obtenez qu’en gerant vous-meme avec le taux d’occupation maximal. Mais c’est l’option qui maximise la rentabilite nette ajustee au temps, au risque et a la tranquillite d’esprit. Pour un proprietaire qui a son appartement vide parce qu’il ne veut pas de complications, c’est exactement la solution dont il a besoin.

Le bilan final

Mettons les chiffres cote a cote pour un appartement de deux chambres en zone urbaine des Canaries :

Scenario	Resultat mensuel
Appartement vide	-180 euros (charges fixes)
Appartement loue (longue duree, gere par vous)	+800-1 050 euros nets
Appartement loue (rent-to-rent, gestion deleguee)	+600-900 euros nets

La difference entre avoir l’appartement vide et l’avoir loue avec gestion deleguee est de 780 a 1 080 euros par mois. Sur un an, entre 9 360 et 12 960 euros que vous laissez echapper aujourd’hui.

Si vous avez un appartement vide aux Canaries et que vous souhaitez explorer vos options, chez Looping Rooms nous realisons des estimations sans engagement. Nous vous disons exactement combien votre bien pourrait generer et dans quelles conditions, pour que vous preniez votre decision en vous basant sur des donnees, et non sur la peur.

Le Cout Reel d'un Appartement Vide aux Canaries