La location par chambres est l’un des modeles de location qui a le plus progresse aux Canaries ces dernieres annees. La combinaison d’une forte demande de logement, de l’arrivee de nomades numeriques et de professionnels temporaires, et de la recherche d’une meilleure rentabilite de la part des proprietaires a fait que ce modele s’est repandu a Las Palmas, Tenerife, Lanzarote et dans le reste des iles.

Cependant, de nombreux proprietaires qui envisagent de louer leur appartement par chambres ont des interrogations juridiques legitimes. Est-ce legal ? Quelle loi s’applique ? Quelles sont les differences avec la location classique ? La copropriete peut-elle l’interdire ?

Dans cet article, nous repondons a toutes ces questions avec le cadre legal en vigueur en 2026. Nous ne sommes pas un cabinet d’avocats et ceci ne remplace pas un conseil juridique professionnel, mais cela vous donnera une vision claire pour comprendre dans quel cadre vous evoluez.

Est-il legal de louer par chambres aux Canaries ?

Oui, c’est legal. La location de chambres au sein d’un logement est une pratique parfaitement licite en Espagne et, par extension, aux Canaries. Ce qui se passe, c’est que cette activite est regie par une reglementation differente de celle de la location conventionnelle d’un logement entier, et c’est cette difference qui cree la confusion.

Quelle loi regit la location par chambres ?

C’est la distinction cle que tout proprietaire doit comprendre :

Location d’un logement entier comme residence principale : Elle est regie par la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos, loi espagnole sur les baux urbains, loi 29/1994).
Location de chambres individuelles au sein d’un logement : Elle est regie par le Code Civil (articles 1542 a 1582), et non par la LAU.

Pourquoi ? Parce que la LAU s’applique exclusivement lorsque le bail repond au besoin permanent de logement du locataire. Lorsque vous louez une chambre dans un appartement partage, le locataire n’a pas l’usage exclusif du logement complet — il partage les espaces communs comme la cuisine, la salle de bain et le salon. Cela fait que le contrat sort du champ d’application de la LAU et est regi par ce que les parties conviennent dans le contrat, avec le Code Civil comme cadre suppletif.

Quelles sont les consequences pratiques ?

La difference a des consequences tres importantes :

Duree du contrat : Avec la LAU, la duree minimale obligatoire est de 5 ans (7 si le bailleur est une personne morale). Pour la location par chambres sous le Code Civil, il n’y a pas de duree minimale obligatoire. Vous pouvez convenir de contrats d’1 mois, 3 mois, 6 mois ou de la duree que vous choisissez avec le locataire.

Reconductions : La LAU prevoit des reconductions tacites obligatoires. Avec le Code Civil, les reconductions sont celles prevues au contrat. S’il n’y a pas de clause de reconduction, le contrat prend fin a la date convenue.

Resiliation et resolution : En location traditionnelle, le locataire peut resilier apres 6 mois avec un preavis de 30 jours. En location par chambres, les conditions de resolution anticipee sont celles figurant au contrat.

Depot de garantie legal : La LAU oblige a deposer une garantie equivalente a un mois de loyer aupres de l’organisme regional correspondant. En location par chambres, cette obligation legale n’existe pas, bien qu’il soit courant (et recommande) de convenir d’un depot de garantie.

Augmentations de loyer : La LAU encadre les revisions de loyer pendant les cinq premieres annees. Avec le Code Civil, les augmentations sont regies par ce qui est convenu entre les parties.

Le contrat de location par chambres : que doit-il contenir ?

Le fait que la location par chambres offre plus de flexibilite contractuelle ne signifie pas que vous devez louer sans contrat ou avec un document improvise. Au contraire : precisement parce que le cadre legal est moins protecteur pour les deux parties, un contrat bien redige est votre meilleur outil. Pour les baux classiques de logement entier, consultez notre guide sur les clauses indispensables d’un contrat de location aux Canaries.

Un contrat de location de chambre devrait inclure, au minimum :

Identification des parties

Nom complet, DNI (carte d’identite espagnole) ou passeport, et coordonnees tant du proprietaire (ou de la societe de gestion) que du locataire.

Description precise de l’objet du contrat

Il est ici fondamental d’etre specifique. Le contrat doit indiquer :

L’adresse complete du logement.
La chambre precise qui est louee (identifiee par un numero, sa localisation dans l’appartement ou une description sans equivoque).
Les espaces communs auxquels le locataire aura acces (cuisine, salle de bain, salon, terrasse, lave-linge, etc.).
Les elements inclus dans la chambre (mobilier, armoire, bureau, etc.).

Duree et conditions de renouvellement

Date exacte de debut et de fin du contrat. S’il y a possibilite de reconduction, sous quelles conditions et avec quel preavis. En l’absence de stipulation, le contrat prend fin a la date convenue.

Prix et modalites de paiement

Montant mensuel du loyer, date de paiement, mode de paiement (virement, prelevement) et ce que ce prix inclut. Il est recommande de preciser si les charges (electricite, eau, internet) sont incluses dans le loyer ou facturees separement.

Depot de garantie

Montant, conditions de retenue et delai de restitution a la fin du contrat.

Regles de vie commune

Ce point est particulierement important en colocation. Le contrat (ou une annexe) devrait consigner les regles de base : horaires de tranquillite, politique concernant les visites et les nuitees de tiers, usage des espaces communs, menage, politique concernant les animaux, interdiction de fumer dans le logement.

Causes de resolution anticipee

Dans quelles circonstances l’une ou l’autre des parties peut-elle rompre le contrat avant la date prevue, et avec quel preavis.

Etat des lieux

Un inventaire detaille de l’etat et du contenu de la chambre et des espaces communs, idealement accompagne de photos datees.

Enregistrement des locataires et obligations administratives

Communication aux autorites

Si vous louez des chambres a des personnes de nationalite etrangere, vous etes tenu de communiquer leurs donnees a la Direction Generale de la Police dans un delai de 24 heures apres leur arrivee, conformement a la Loi Organique 4/2000 et au Decret Royal 557/2011.

Cette obligation, que beaucoup associent uniquement au secteur hotelier, s’etend a toute personne fournissant un hebergement a des etrangers, quelle que soit la modalite. Le non-respect peut entrainer des sanctions administratives.

Inscription au registre municipal

Le locataire a le droit de s’inscrire au registre municipal (empadronamiento) du logement ou il reside habituellement, meme s’il ne loue qu’une chambre. L’inscription au registre municipal est un acte administratif obligatoire qui ne peut etre empeche contractuellement. Cela ne confere au locataire aucun droit de propriete ni de maintien dans les lieux au-dela de ce que prevoit le contrat, mais il est important de le savoir.

Administration fiscale et obligations fiscales

Les revenus tires de la location par chambres sont soumis a l’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas, impot sur le revenu espagnol) en tant que revenus du patrimoine immobilier. Vous pouvez deduire les charges proportionnelles (la part de l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, taxe fonciere), des charges de copropriete, de l’assurance, des interets d’emprunt, de l’amortissement, etc., correspondant aux chambres louees).

Une difference fiscale importante : la reduction de 50 a 90 % sur le rendement net qui s’applique a la location de residence principale sous la LAU ne s’applique pas automatiquement a la location par chambres, car l’administration fiscale considere generalement que la chambre ne constitue pas la residence principale du locataire au sens de la LAU. C’est un point sur lequel la jurisprudence n’est pas totalement uniforme, consultez donc votre conseiller fiscal pour votre cas particulier. Nous detaillons ce sujet dans notre guide des impots sur la location aux Canaries.

La copropriete : peut-elle interdire la location par chambres ?

C’est l’une des questions les plus frequentes, et la reponse comporte des nuances.

Le principe general

Le proprietaire d’un logement a le droit de l’exploiter comme il le souhaite, y compris pour la location par chambres. La LPH (Ley de Propiedad Horizontal, loi espagnole sur la copropriete) n’interdit pas expressement cette modalite de location.

L’exception : les decisions de copropriete

Depuis la reforme de la LPH par le Decret-Loi Royal 7/2019, les coproprietes peuvent adopter des decisions qui limitent ou conditionnent l’exercice de l’activite de location touristique (logement de vacances). Pour la location par chambres a usage residentiel (non touristique), la situation est differente et moins claire.

Ce qui peut se produire, c’est que le reglement de copropriete contienne des clauses interdisant les activites qui troublent la vie collective ou l’usage residentiel de l’immeuble. Si la location par chambres genere des problemes de cohabitation (bruit excessif, va-et-vient continuel de personnes, deterioration des parties communes), la copropriete pourrait agir par cette voie.

Recommandation pratique

Avant de mettre votre appartement en location par chambres, consultez le reglement de votre copropriete et les proces-verbaux des dernieres assemblees generales. S’il n’y a pas d’interdiction expresse ni d’antecedents de conflit, vous etes en terrain sur. En cas de doute, une consultation rapide aupres d’un avocat specialise vous apportera la tranquillite d’esprit.

Une bonne gestion de l’appartement (controle du bruit, proprete des parties communes, selection soigneuse des locataires) est la meilleure prevention contre les conflits avec la copropriete.

Differences avec la location saisonniere : attention a la confusion

Il est fondamental de ne pas confondre la location par chambres avec la location saisonniere. Ce sont des modeles distincts avec des reglementations differentes :

Aspect	Location par chambres	Location saisonniere
Reglementation	Code Civil	Decret 113/2015 (Canaries)
Licence	Non necessaire	Licence VV obligatoire
Duree typique	Semaines a mois	Nuitees a semaines
Usage	Residentiel	Touristique
Plateformes	Idealista, Spotahome, direct	Airbnb, Booking
Declaration a la police	Etrangers uniquement	Tous les voyageurs

Si vous louez des chambres a la nuitee ou pour des sejours tres courts (moins d’une semaine) a des touristes, les autorites canariennes pourraient considerer que vous exercez une activite touristique deguisee sans licence. La frontiere est floue, mais en regle generale : des sejours d’un mois ou plus, a des fins residentielles, relevent clairement de la location par chambres legale. Pour comprendre la difference de rentabilite entre ces modeles, consultez notre comparaison entre location par chambres et appartement entier.

Assurances : un aspect que beaucoup oublient

Votre assurance habitation standard peut ne pas couvrir les sinistres survenant lorsque vous avez des locataires par chambres. Il est important de verifier votre police et, si necessaire, de l’adapter.

Recherchez une police couvrant :

Responsabilite civile decoulant de la location (dommages que les locataires pourraient subir a cause de defauts du logement).
Batiment et contenu avec couverture pour usage locatif (de nombreuses polices habitation basiques excluent l’usage locatif).
Degats causes par les locataires : Certains assureurs proposent des couvertures specifiques contre les actes de vandalisme ou les dommages intentionnels.
Protection juridique : Pour couvrir les frais de justice en cas de litige avec un locataire.

Le surcout d’une assurance adaptee a la location par rapport a une assurance habitation standard est generalement de 100 a 300 euros par an. C’est un investissement minime compare a ce que peut vous couter un sinistre sans couverture.

Conseils pratiques pour louer par chambres en toute securite juridique

Pour conclure, voici des recommandations qui resument tout ce qui precede :

Contrat toujours ecrit. Bien qu’un accord verbal soit techniquement valable, il est impossible a prouver. Un contrat ecrit vous protege face a tout litige.
Photos et etat des lieux avant l’entree. Documentez l’etat de la chambre et des espaces communs. Les deux parties doivent signer l’etat des lieux.
Encaissez le premier mois et le depot avant la remise des cles. Ne faites pas d’exceptions.
Incluez les regles de vie commune en annexe au contrat. Ce qui n’est pas ecrit n’existe pas lorsqu’un conflit survient.
Consultez le reglement de votre copropriete. Cinq minutes de lecture peuvent vous epargner des mois de problemes.
Adaptez votre assurance habitation. Appelez votre assureur et confirmez que votre police couvre la situation reelle d’utilisation du logement.
Declarez vos revenus. L’administration fiscale dispose de plus en plus d’outils pour detecter les locations non declarees. Le risque n’en vaut pas la peine.
Si vous ne voulez pas gerer tout cela, deleguez. Des entreprises specialisees dans la gestion de la location par chambres, comme Looping Rooms, prennent en charge toute la partie operationnelle, juridique et administrative, de la redaction des contrats a l’enregistrement des locataires en passant par la gestion des incidents. Vous percevez un loyer mensuel fixe et n’avez a vous soucier de rien.

La location par chambres est une option legale, rentable et de plus en plus demandee aux Canaries. Mais comme toute activite immobiliere, elle necessite de connaitre les regles du jeu. Avec un bon contrat, une assurance adaptee et une gestion responsable, vous pouvez exploiter au maximum le potentiel de votre bien sans surprises juridiques.

Legislation sur la Location par Chambres aux Canaries : Ce Que Tout Proprietaire Doit Savoir