Si vous possedez un appartement de 3 chambres ou plus aux Canaries, vous vous etes probablement deja pose cette question : est-il plus avantageux de le louer en entier a une famille ou de louer chaque chambre separement ? Les deux modeles ont des avantages et des inconvenients bien reels. Nous les analysons ici sans detour.
La difference fondamentale
Lorsque vous louez l’appartement entier, vous signez un contrat avec un seul locataire (ou un couple/une famille) qui occupe l’ensemble du logement. Votre risque est concentre : si ce locataire cesse de payer, vous perdez 100 % de vos revenus.
Lorsque vous louez par chambres, vous signez des contrats individuels avec chaque locataire. Chaque chambre genere son propre loyer. Si l’un d’eux part ou cesse de payer, les autres chambres continuent de produire des revenus. Le risque est diversifie.
Rentabilite : les chiffres parlent
La rentabilite de la location par chambres est systematiquement superieure. La raison est simple : la somme des loyers individuels de chaque chambre depasse le prix de location de l’appartement entier.
Un appartement de 3 chambres a Las Palmas loue en entier pour 900 euros par mois peut generer entre 1 200 et 1 500 euros par mois en location par chambres (400 a 500 euros par chambre). Cela represente entre 33 % et 67 % de revenus bruts supplementaires. Si vous souhaitez connaitre les chiffres detailles selon votre ile et votre quartier, consultez notre analyse sur combien peut rapporter un appartement en location aux Canaries.
Pourquoi ca fonctionne ainsi ? Parce que le locataire qui cherche une chambre paie pour la commodite : un appartement meuble, charges incluses, flexibilite du contrat et la possibilite d’emmenager sans debourser de grosses sommes de caution ou de mois de depot.
Profil du locataire
Appartement entier
- Familles, couples stables
- Contrats longs (1 a 5 ans)
- Faible rotation
- Recherchent stabilite et autonomie
- Apportent generalement leurs propres meubles
Par chambres
- Jeunes professionnels, travailleurs temporaires, etudiants, nomades numeriques
- Contrats de moyenne duree (3 a 12 mois)
- Rotation moderee
- Recherchent flexibilite et services inclus
- Ont besoin d’un appartement meuble et pret a vivre
Aux Canaries, le profil du locataire par chambres s’est considerablement elargi ces dernieres annees. Ce ne sont plus seulement des etudiants — on trouve des developpeurs, des designers, des medecins residents, des professionnels en mutation temporaire et des travailleurs a distance de toute l’Europe.
Gestion : c’est la la difference cle
La location par chambres necessite plus de gestion que l’appartement entier. Il y a davantage de contrats, plus de rotation, plus de coordination de la cohabitation et plus de maintenance due a l’utilisation partagee des espaces communs.
Si vous gerez vous-meme les chambres, preparez-vous a consacrer entre 8 et 12 heures par mois : publier des annonces, filtrer les candidats, organiser des visites, rediger des contrats, medier les conflits de cohabitation et coordonner les nettoyages.
C’est la que le modele rent-to-rent fait toute la difference. Vous deleguez l’integralite de la gestion a une entreprise professionnelle, vous percevez un loyer fixe mensuel garanti et vous ne consacrez pas une seule heure. L’entreprise assume l’ensemble de l’exploitation : recherche de locataires, maintenance, incidents, nettoyage et encaissements.
Aspects juridiques
La location par chambres est regie par le Code civil espagnol (et non par la LAU — Ley de Arrendamientos Urbanos — comme la location de residence principale), ce qui offre une plus grande flexibilite contractuelle au proprietaire. Les prorogations obligatoires de 5 ans de la LAU ne s’appliquent pas, et les delais et conditions sont librement convenus. Nous detaillons tout le cadre juridique dans notre guide sur la legislation de la location par chambres aux Canaries.
Il est indispensable que chaque chambre dispose de son propre contrat individuel avec un inventaire detaille. Et si vous deleguez a une entreprise, le contrat entre le proprietaire et l’entreprise peut, lui, etre regi par la LAU en tant que bail a usage autre que d’habitation.
Dans tous les cas, travaillez toujours avec des contrats revises par un professionnel du droit. Le cout d’un bon conseil juridique est insignifiant compare aux problemes qu’il previent.
Entretien et usure
Un appartement loue par chambres subit une utilisation plus intensive qu’un bien loue a une famille. Davantage de personnes utilisant la cuisine, les salles de bain et les espaces communs signifie davantage d’usure.
Cependant, un appartement gere professionnellement est mieux entretenu qu’un bien gere de facon amateur. Les societes de gestion disposent de protocoles de nettoyage periodique, de controles de maintenance preventive et de reactivite face aux incidents. Le resultat : a la fin du contrat, l’appartement est generalement dans le meme etat ou en meilleur etat qu’au debut. Si vous envisagez de mettre votre bien en location, decouvrez comment preparer votre appartement pour la location aux Canaries sans depenser une fortune.
Quels types d’appartements conviennent le mieux a chaque modele ?
Plus adapte a la location de l’appartement entier :
- Appartements de 1 a 2 chambres ou la gestion par chambres n’est pas rentable
- Quartiers residentiels eloignes des centres urbains ou universitaires
- Proprietaires qui souhaitent un minimum de contacts et ne veulent pas deleguer
Plus adapte a la location par chambres :
- Appartements de 3 chambres ou plus en zones urbaines
- Emplacements proches d’universites, d’hopitaux ou de centres d’affaires
- Appartements dans des villes a forte demande de nomades numeriques (Las Palmas, Santa Cruz, La Laguna)
- Proprietaires qui cherchent a maximiser la rentabilite, surtout s’ils deleguent la gestion
Conclusion
Si vous possedez un grand appartement dans un bon quartier des Canaries, la location par chambres offre une rentabilite nettement superieure. Le seul obstacle reel est la gestion — et cet obstacle disparait si vous la deleguez a un professionnel.
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