Vous avez un appartement aux Canaries et vous voulez le faire fructifier. La premiere question est inevitable : dois-je le mettre sur Airbnb ou chercher un locataire longue duree ? C’est la decision qui cause le plus de maux de tete chez les proprietaires canariens, et il n’existe pas de reponse universelle. Tout depend de votre situation, de votre bien, de votre tolerance au risque et, surtout, du temps et de l’energie que vous etes pret a investir.

Dans cet article, nous allons decortiquer les deux modeles avec des donnees reelles du marche canarien, sans idealiser aucun des deux. Et a la fin, nous vous presentons une troisieme option que de plus en plus de proprietaires choisissent.

Location saisonniere aux Canaries : la promesse d’une rentabilite elevee

La location saisonniere a un attrait difficile a ignorer. Les Canaries accueillent plus de 16 millions de touristes par an, avec une saisonnalite beaucoup plus douce qu’en peninsule iberique. Alors qu’a Malaga ou Barcelona les logements touristiques se vident en hiver, dans les iles la demande reste raisonnablement stable tout au long de l’annee grace au climat.

Combien peut-on reellement gagner ?

Les chiffres bruts sont tentants. Un appartement de deux chambres bien situe a Las Palmas de Gran Canaria ou dans le sud de Tenerife peut generer entre 1 800 et 3 500 euros par mois en haute saison, et entre 1 000 et 2 000 en basse saison. Sur le papier, cela depasse largement ce que vous obtiendriez avec un locataire traditionnel.

Mais les chiffres bruts sont trompeurs. Pour arriver au benefice reel, il faut soustraire :

Commissions des plateformes : Airbnb preleve entre 3 % et 5 % a l’hote (plus ce qu’il facture au voyageur). Booking retient generalement 15 % directement.
Menage entre les voyageurs : Entre 40 et 80 euros par rotation, selon la taille du logement. Avec une occupation moyenne et des sejours courts, cela peut representer 8 a 12 nettoyages par mois.
Charges et consommables : Electricite, eau, internet, produits d’entretien, draps, serviettes, articles de toilette. Tout est a votre charge.
Entretien accelere : Un logement touristique subit une usure bien plus importante qu’un logement residentiel. Electromenager, mobilier, peinture — tout se deteriore plus vite avec la rotation constante des voyageurs.
Cabinet comptable : La fiscalite de la location saisonniere est differente et plus complexe. Vous aurez besoin d’un conseiller pour gerer votre comptabilite.

Lorsque vous soustrayez toutes ces depenses, la rentabilite nette de la location saisonniere se situe generalement entre 15 % et 35 % en dessous des revenus bruts. Elle reste attractive dans de nombreux cas, mais l’ecart avec la longue duree n’est plus aussi important qu’il n’y paraissait.

La gestion : le facteur que personne ne calcule

C’est la ou de nombreux proprietaires echouent. Gerer une location saisonniere, c’est en pratique diriger une petite entreprise hoteliere. Cela implique :

Repondre aux messages des voyageurs potentiels (parfois a 23h ou 6h du matin).
Coordonner les check-in et check-out, souvent avec des vols qui arrivent a des heures impossibles.
Gerer les incidents pendant le sejour : d’un robinet qui fuit a un voisin qui se plaint du bruit.
Maintenir l’annonce optimisee, les photos a jour, les prix ajustes en fonction de la demande.
Gerer les avis negatifs, qui peuvent faire chuter votre classement sur la plateforme.

Certains proprietaires font appel a des societes de gestion de location saisonniere, mais celles-ci facturent generalement entre 20 % et 30 % des revenus. Cela reduit considerablement l’avantage economique par rapport a la longue duree.

Le cadre legal : la licence VV

Aux Canaries, la location saisonniere est reglementee par le Decret 113/2015, modifie par le Decret 17/2023. Pour louer votre appartement a des touristes, vous avez besoin d’une licence de logement de vacances (VV, vivienda vacacional) et devez remplir une serie de conditions :

Le logement doit se trouver en zone touristique ou residentielle (avec des nuances selon chaque ile et commune).
Vous avez besoin d’un certificat d’habitabilite en cours de validite.
Vous devez enregistrer le logement au Registre du Tourisme des Canaries.
Il y a des obligations d’information aupres de la police (communication des donnees des voyageurs).
Certaines coproprietes ont vote expressement l’interdiction de l’usage saisonnier dans leurs immeubles, et cette decision est contraignante.

L’obtention de la licence VV peut prendre des mois, et les exigences varient considerablement d’une ile a l’autre. Dans certaines communes de Tenerife et Gran Canaria, il existe des moratoires ou des restrictions severes limitant les nouvelles licences. Si votre appartement n’a pas de licence et que vous le louez sur les plateformes, vous vous exposez a des amendes allant de 2 000 a 40 000 euros.

Location longue duree : la tranquillite a un prix

Le modele traditionnel est simple : vous trouvez un locataire, vous signez un contrat sous la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos, loi espagnole sur les baux urbains), et vous percevez un loyer mensuel fixe pendant des annees.

La rentabilite : inferieure mais previsible

Un appartement de deux chambres a Las Palmas ou Santa Cruz de Tenerife se loue actuellement entre 750 et 1 200 euros par mois, selon le quartier et l’etat du bien. Dans les zones touristiques du sud, les prix peuvent etre un peu plus eleves.

Le grand avantage est la previsibilite. Vous savez exactement combien vous allez percevoir chaque mois, et vos depenses en tant que proprietaire se limitent a l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, taxe fonciere espagnole), aux charges de copropriete, a l’assurance et aux reparations structurelles. Les charges courantes sont payees par le locataire.

Les avantages reels de la longue duree

Gestion minimale : Une fois le contrat signe, votre implication se reduit a percevoir le loyer mensuel et a traiter les reparations ponctuelles.
Fiscalite favorable : La location de residence principale permet une reduction de 50 % a 90 % sur l’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas, impot sur le revenu espagnol) sur le rendement net (selon les circonstances), un avantage qui n’existe pas pour la location saisonniere. Nous detaillons toutes les deductions dans notre guide des impots sur la location aux Canaries.
Usure moindre : Un locataire qui vit dans l’appartement en prend soin differemment d’un touriste de passage pour cinq nuits.
Pas de licence speciale : Aucun permis touristique n’est necessaire pour louer votre bien comme residence principale.

Les risques qui existent bel et bien

Tout n’est pas parfait en longue duree. Les principaux risques sont :

Impayes : C’est la crainte numero un de tout proprietaire. Un processus d’expulsion en Espagne peut prendre entre 6 et 18 mois. Une assurance loyers impayes attenue ce risque, mais ne l’elimine pas.
Locataire problematique : Nuisances sonores, degats dans le logement, conflits avec les voisins. Un mauvais locataire peut transformer votre investissement en cauchemar.
Rigidite contractuelle : La LAU protege le locataire. La duree minimale obligatoire est de 5 ans (ou 7 si le bailleur est une personne morale), et les augmentations de loyer sont encadrees. Si vous avez besoin de recuperer le logement, les options legales sont limitees.
Vacance locative : Lorsqu’un locataire part, vous pouvez mettre des semaines ou des mois a en trouver un autre. Pendant cette periode, le logement ne genere rien mais continue a couter.

La comparaison directe : les chiffres sur la table

Prenons l’exemple d’un appartement de trois chambres a Las Palmas, quartier Guanarteme :

Poste	Saisonnier	Longue duree
Revenus bruts mensuels	2 800 euros (moyenne annuelle)	1 100 euros
Frais de gestion et plateforme	-560 euros	-0 euro
Charges	-180 euros	0 euro (paye par le locataire)
Menage et entretien	-350 euros	-50 euros
Benefice net mensuel	~1 710 euros	~1 050 euros
Heures consacrees par mois	20-30h	1-2h
Risque de vacance	Moyen (saisonnalite)	Faible (contrats longs)
Licence necessaire	Oui (VV)	Non
Reduction fiscale IRPF	Non	Oui (50-90 %)

Si vous appliquez la reduction fiscale de la longue duree, la difference reelle apres impots se resserre encore davantage. Et si vous valorisez votre temps a un tarif raisonnable, les 20 a 30 heures mensuelles de la location saisonniere ont un cout d’opportunite que l’on calcule rarement. Pour une analyse detaillee des revenus selon chaque modele, consultez notre article sur combien vous pouvez gagner en louant votre appartement aux Canaries.

Le modele hybride : la location par chambres comme solution intermediaire

Il existe une troisieme voie qui combine des aspects des deux modeles et qui gagne du terrain aux Canaries : la location par chambres pour des sejours de moyenne duree (de 1 a 6 mois).

Ce modele fonctionne particulierement bien dans les iles car :

Les Canaries attirent un profil tres specifique : nomades numeriques, professionnels en mission temporaire, etudiants internationaux, travailleurs deplaces. Tous ont besoin de sejours de semaines ou de mois, pas de nuitees isolees ni de contrats de cinq ans.
Pas de licence VV requise : La location par chambres releve du Code Civil, pas de la reglementation touristique. Aucune licence de logement de vacances n’est necessaire.
La rentabilite au metre carre est superieure : En louant des chambres individuelles au lieu de l’appartement entier, les revenus totaux depassent ce que vous obtiendriez avec un seul locataire longue duree. Un appartement de trois chambres peut generer entre 1 400 et 2 100 euros par mois, contre 1 000 a 1 200 pour la location complete. Nous comparons ces deux approches en detail dans notre article sur la location par chambres vs. appartement entier.
Risque d’impaye prolonge reduit : Les sejours plus courts et le paiement anticipe reduisent considerablement le risque d’accumuler des mois d’impayes.

L’inconvenient, c’est la gestion. Louer par chambres implique plus de rotation, plus de contrats, plus de coordination et plus d’entretien que la location traditionnelle. Le gerer soi-meme est faisable si l’on a du temps, mais beaucoup de proprietaires preferent s’en abstenir.

L’option de deleguer : le rent-to-rent

C’est la qu’intervient le modele rent-to-rent. Au lieu de gerer vous-meme les chambres, une entreprise professionnelle loue votre appartement complet a un prix mensuel fixe garanti et prend en charge toute la gestion : selection des locataires, contrats, entretien, menage, incidents.

Vous percevez votre loyer chaque mois, quel que soit le taux d’occupation. Le risque de vacance et d’impaye est assume par l’entreprise. Et votre appartement est entretenu professionnellement avec des protocoles de nettoyage et de maintenance preventive.

C’est un modele qui ne maximise pas la rentabilite brute (pour cela, il faudrait gerer la location saisonniere vous-meme), mais qui maximise la rentabilite ajustee au risque et au temps investi. Pour de nombreux proprietaires canariens, cette combinaison de tranquillite et de revenus previsibles est exactement ce dont ils ont besoin.

Alors, quelle option est la plus avantageuse ?

Il n’y a pas de reponse unique. La location saisonniere convient si vous avez du temps, si vous aimez la gestion active, si votre appartement possede la licence VV et si vous etes dans une zone a forte demande touristique. La longue duree convient si vous privilegiez la tranquillite absolue et la stabilite fiscale, meme au prix d’une rentabilite moindre.

Et si vous voulez une rentabilite superieure a la longue duree mais sans la charge de travail de la location saisonniere, la location par chambres geree professionnellement est une alternative qui merite d’etre exploree. C’est le juste milieu que de nombreux proprietaires canariens cherchaient depuis des annees sans le savoir.

Si vous voulez savoir combien votre appartement pourrait generer avec un modele de gestion professionnelle, chez Looping Rooms nous travaillons avec des proprietaires de toutes les Canaries. Vous pouvez nous demander une estimation sans engagement et decider avec des chiffres concrets sur la table.

Location Saisonniere vs Longue Duree aux Canaries : Quelle Option Est la Plus Avantageuse pour le Proprietaire ?