Ci sono migliaia di appartamenti sfitti alle Canarie. Secondo i dati dell’INE e i registri dei consumi elettrici comunali, si stima che tra il 10% e il 15% delle abitazioni dell’arcipelago siano permanentemente non occupate. Non sono seconde case a uso vacanziero né appartamenti in ristrutturazione. Sono abitazioni che semplicemente non vengono utilizzate.

Dietro ogni appartamento sfitto c’è un proprietario con le sue ragioni. Alcune sono comprensibili. Altre si basano su paure che, quando le metti sul tavolo con numeri reali, non reggono. Perché ciò che molti proprietari non hanno calcolato è quanto gli sta costando non affittare.

Questo articolo parla proprio di questo: dei numeri reali. Quanto costa un appartamento sfitto ogni mese, quanto guadagno stai perdendo e quali alternative esistono per chi vuole far fruttare la propria proprietà senza grattacapi.

Le spese fisse che non scompaiono

Un appartamento sfitto non genera entrate, ma genera spese. Ogni mese, senza eccezioni, dal tuo conto corrente escono questi addebiti:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - tassa sugli immobili)

L’IBI è obbligatorio indipendentemente dal fatto che l’appartamento sia occupato o sfitto. Alle Canarie, l’aliquota varia per comune, ma come riferimento:

A Las Palmas de Gran Canaria, un appartamento di 80 m2 in zona urbana paga tra 400 e 800 euro annui di IBI.
A Santa Cruz de Tenerife, cifre simili, con variazioni a seconda del quartiere e del valore catastale.
Nei comuni più piccoli, può essere leggermente inferiore, ma mai zero.

Diviso per dodici mesi, sono tra 35 e 70 euro che paghi ogni mese per un appartamento che non ti dà nulla in cambio.

Inoltre, alcuni comuni canari hanno la facoltà di applicare una maggiorazione fino al 50% sull’IBI per le abitazioni permanentemente non occupate da più di due anni. Questa misura, prevista dalla Ley de Vivienda del 2023 (legge sulla casa), è già in fase di implementazione in diversi comuni spagnoli e potrebbe estendersi alle Canarie. Per capire come funziona la fiscalità dell’affitto e quali detrazioni puoi applicare, consulta la nostra guida alle tasse sull’affitto alle Canarie.

Spese condominiali

La quota condominiale si paga sempre, che nell’appartamento ci abiti qualcuno oppure no. Le spese comuni dell’edificio (manutenzione dell’ascensore, pulizia, elettricità delle aree comuni, portineria se presente, assicurazione dell’edificio) vengono ripartite tra tutti i proprietari in base alla loro quota millesimale.

La quota condominiale mensile alle Canarie oscilla tra 40 e 120 euro per un appartamento standard. Se ci sono spese straordinarie per lavori o riparazioni, possono aggiungersi diverse migliaia di euro.

Assicurazione casa

Tenere un appartamento sfitto senza assicurazione è un azzardo. Se si verifica una perdita d’acqua che danneggia il vicino di sotto, se c’è un incendio elettrico, se qualcuno si introduce e si fa male — senza assicurazione, paghi tu direttamente.

Un’assicurazione casa base per un appartamento sfitto costa tra 150 e 300 euro all’anno. Attenzione: molte compagnie applicano maggiorazioni o esclusioni alle abitazioni non occupate. Se il tuo appartamento è sfitto da più di 30-60 giorni consecutivi, verifica che la tua polizza lo copra.

Utenze minime

Anche se l’appartamento è sfitto, probabilmente mantieni attive almeno le forniture di elettricità e acqua. La ragione è pratica: disattivare e riattivare le utenze ogni volta che devi accedere all’appartamento (per mostrarlo, per una riparazione, per un sopralluogo) è una seccatura burocratica e ha un costo.

Le utenze minime, solo per mantenere il contratto attivo, comportano tra 30 e 50 euro al mese (potenza impegnata della luce + quota fissa dell’acqua).

Il costo mensile totale di un appartamento sfitto

Sommiamo tutto per un appartamento standard di due o tre stanze in una zona urbana delle Canarie:

Voce	Costo mensile
IBI	45-65 euro
Condominio	50-100 euro
Assicurazione casa	15-25 euro
Utenze minime	30-50 euro
Totale	140-240 euro/mese

Sono tra 1.680 e 2.880 euro all’anno che escono dalle tue tasche per un immobile che non ti dà nulla. E non abbiamo ancora parlato del costo che non compare in nessuna bolletta.

Il deterioramento: la spesa silenziosa

Un appartamento sfitto si deteriora più velocemente di uno abitato. Sembra controintuitivo, ma è un dato di fatto che qualsiasi professionista del settore immobiliare conferma.

Perché un appartamento sfitto si rovina

Umidità e ventilazione: Un appartamento chiuso accumula umidità. Alle Canarie, specialmente nelle zone costiere e nelle aree collinari, l’umidità ambientale è elevata. Senza ventilazione regolare, compaiono macchie di umidità, muffa sulle pareti, condensa sulle finestre e cattivi odori. Le finiture si deteriorano.
Impianti inutilizzati: Le tubature che non vengono utilizzate per mesi possono ostruirsi a causa di depositi minerali o sviluppare corrosione. I sifoni si asciugano e lasciano passare odori e, nei casi estremi, insetti. Caldaie e scaldabagni inutilizzati accumulano sedimenti.
Infestazioni: Un appartamento sfitto è un rifugio perfetto per scarafaggi, topi e, alle Canarie, tarli del legno. Senza la presenza umana regolare che rilevi i primi segnali, un’infestazione minore può diventare un problema serio prima che te ne renda conto.
Degrado estetico: La pittura ingiallisce, i siliconi del bagno anneriscono, le guarnizioni degli elettrodomestici si seccano, le tapparelle si bloccano. Ogni mese di inutilizzo è un passo verso una ristrutturazione che sarà tanto più costosa quanto più tempo passa.

Stimare il costo del deterioramento in euro è difficile perché è cumulativo e invisibile fino al giorno in cui apri la porta e ti trovi davanti un preventivo di ristrutturazione. Come riferimento orientativo: un appartamento sfitto da due anni richiede abitualmente un investimento tra 3.000 e 8.000 euro per tornare nelle condizioni di mercato (tinteggiatura, pulizia approfondita, riparazioni idrauliche e piccoli interventi). Un appartamento abitato e mantenuto nello stesso periodo richiederebbe una frazione di quell’investimento.

Il costo opportunità: quanto stai perdendo

Fino a qui abbiamo parlato di quello che spendi. Ma il costo reale di un appartamento sfitto include anche ciò che non incassi.

Facciamo un calcolo semplice con un bilocale a Las Palmas de Gran Canaria o a Santa Cruz de Tenerife:

Affitto a lungo termine dell’intero appartamento: 900-1.200 euro/mese.
Affitto per stanze: 1.200-1.800 euro/mese (a seconda della zona e delle condizioni dell’appartamento). Per un’analisi dettagliata delle cifre per zona e modello, leggi il nostro articolo su quanto puoi guadagnare affittando il tuo appartamento alle Canarie.

Se prendiamo un valore prudente di 1.000 euro al mese come canone potenziale, il costo opportunità annuale di non affittare è di 12.000 euro.

Ora sommiamo il costo opportunità alle spese fisse:

Voce	Costo annuale
Spese fisse dell’appartamento sfitto	1.680-2.880 euro
Mancati introiti	12.000 euro
Costo reale totale	13.680-14.880 euro/anno

In altre parole: tenere un appartamento sfitto alle Canarie può costarti tra 1.140 e 1.240 euro ogni mese. Non è una cifra teorica. Sono soldi che escono dal tuo conto e soldi che non vi entrano.

In cinque anni, il costo accumulato supera i 70.000 euro. Se a questo aggiungi il deterioramento dell’immobile e la potenziale svalutazione per cattivo stato, l’impatto sul tuo patrimonio è molto significativo.

Perché i proprietari non affittano: le paure messe sul tavolo

Se i numeri sono così chiari, perché ci sono tanti appartamenti sfitti? Perché la decisione di affittare non è solo razionale — ha una componente emotiva potente. Le paure più comuni che sentiamo dai proprietari canari sono:

“Ho paura che non mi paghino”

È la paura numero uno e la più legittima. Una morosità prolungata, combinata con un procedimento di sfratto che può richiedere mesi, è un incubo reale. Ma bisogna contestualizzare: la percentuale di inquilini che smettono di pagare in Spagna si aggira intorno al 5-7% del totale dei contratti. È un rischio, non una certezza. E esistono strumenti per mitigarlo: assicurazioni contro la morosità, selezione rigorosa degli inquilini, pagamento anticipato, cauzioni e garanzie.

”Mi distruggeranno l’appartamento”

La paura che un inquilino danneggi la proprietà è comprensibile, ma statisticamente rara quando si seleziona bene l’inquilino. Un contratto con inventario fotografico, una cauzione adeguata e un’assicurazione casa con copertura per atti vandalici coprono la stragrande maggioranza degli scenari. Inoltre, come abbiamo visto, anche un appartamento sfitto si deteriora — solo più lentamente e senza che nessuno lo compensi.

”Non voglio complicazioni con gli inquilini”

La gestione dell’affitto può essere pesante: cercare inquilini, mostrare l’appartamento, redigere contratti, risolvere guasti, gestire conflitti. Ma questo non è un argomento per non affittare, bensì un argomento per delegare la gestione a un professionista.

”Potrei averne bisogno in qualche momento”

Se davvero userai l’appartamento nei prossimi mesi, ha senso tenerlo disponibile. Ma se è più di un anno che dici “potrei averne bisogno” senza mai averne avuto bisogno, stai pagando un’assicurazione di disponibilità che ti costa più di mille euro al mese.

”Non so da dove cominciare”

Questa è la paura più facile da risolvere e, paradossalmente, una delle più paralizzanti. La burocrazia dell’affitto — contratti, cauzioni, registrazioni, fiscalità — può sembrare opprimente vista dall’esterno. Ma è un processo perfettamente standardizzato che un professionista immobiliare risolve in pochi giorni.

Il rischio reale di un appartamento sfitto: l’occupazione abusiva

C’è un rischio dell’appartamento sfitto di cui pochi proprietari parlano fino a quando non li riguarda direttamente: l’occupazione abusiva. Un appartamento sfitto da mesi è un potenziale bersaglio. I segnali di non occupazione sono evidenti per chi li cerca: cassetta delle lettere piena, tapparelle sempre abbassate, assenza di movimento, utenze minime o disattivate.

Una volta avvenuta l’occupazione, il procedimento legale per recuperare l’abitazione può essere lungo e costoso, specialmente se gli occupanti dichiarano una condizione di vulnerabilità. È uno scenario estremo, ma non raro — e un appartamento affittato, con inquilini presenti e utenze attive, semplicemente non è un bersaglio.

Come passare dall’appartamento sfitto all’appartamento produttivo

Se sei arrivato fin qui, probabilmente hai già chiaro che il costo di non affittare è troppo alto. La domanda successiva è: come farlo nel modo che ti generi meno attriti?

Opzione 1: Affittare da solo

Pubblichi un annuncio su Idealista, selezioni un inquilino, redigi un contratto e gestisci tutto. È l’opzione più redditizia in termini lordi, ma richiede tempo e competenze. Se li hai entrambi, è un’opzione perfettamente valida.

Opzione 2: Rivolgersi a un’agenzia immobiliare tradizionale

Un’agenzia può aiutarti a trovare un inquilino e redigere il contratto. Normalmente addebitano una mensilità come commissione. Il problema è che il loro lavoro solitamente finisce lì: una volta firmato il contratto, la gestione quotidiana resta a carico tuo.

Opzione 3: Delegare la gestione completa con il modello rent-to-rent

Questa è l’opzione che elimina tutte le paure in un colpo solo. Nel modello rent-to-rent, un’azienda professionale affitta il tuo appartamento direttamente, a un canone mensile fisso garantito, e si occupa assolutamente di tutto: allestimento, ricerca e selezione degli inquilini, contratti, manutenzione, pulizia, imprevisti, incassi. Se vuoi capire come funziona nel dettaglio, leggi la nostra guida completa al rent-to-rent alle Canarie.

Tu incassi ogni mese indipendentemente dall’occupazione. Il rischio di morosità è zero perché il tuo contratto è con l’azienda, non con gli inquilini finali. Il tuo appartamento è curato professionalmente e mantenuto in condizioni ottimali. E se hai bisogno di recuperare l’abitazione, il contratto con l’azienda prevede condizioni di uscita chiare e pattuite fin dall’inizio.

Non è l’opzione che massimizza la redditività lorda — quella la ottieni solo gestendo tu direttamente con la massima occupazione possibile. Ma è l’opzione che massimizza la redditività netta corretta per il tempo, il rischio e la tranquillità. Per un proprietario che tiene il suo appartamento sfitto perché non vuole complicazioni, è esattamente la soluzione di cui ha bisogno.

I conti finali

Mettiamo i numeri uno accanto all’altro per un bilocale in zona urbana delle Canarie:

Scenario	Risultato mensile
Appartamento sfitto	-180 euro (spese fisse)
Appartamento affittato (lungo termine, gestito da te)	+800-1.050 euro netti
Appartamento affittato (rent-to-rent, gestione delegata)	+600-900 euro netti

La differenza tra tenere l’appartamento sfitto e averlo affittato con gestione delegata è tra 780 e 1.080 euro al mese. All’anno, tra 9.360 e 12.960 euro che oggi stai lasciando sfuggire.

Se hai un appartamento sfitto alle Canarie e vuoi esplorare le tue opzioni, noi di Looping Rooms facciamo valutazioni senza impegno. Ti diciamo esattamente quanto potrebbe generare la tua proprietà e a quali condizioni, perché tu possa decidere con le informazioni alla mano, non con la paura.

Il Costo Reale di Tenere il Tuo Appartamento Sfitto alle Canarie