Hay miles de pisos vacíos en Canarias. Según los datos del INE y los registros de consumo eléctrico municipal, se estima que entre un 10% y un 15% de las viviendas del archipiélago están desocupadas de forma permanente. No son segundas residencias de uso vacacional ni pisos en reforma. Son viviendas que simplemente no se usan.
Detrás de cada piso vacío hay un propietario con sus razones. Algunas son comprensibles. Otras se basan en miedos que, cuando los pones sobre la mesa con números reales, no se sostienen. Porque lo que muchos propietarios no han calculado es lo que les está costando no alquilar.
Este artículo va de eso: de los números reales. Cuánto cuesta un piso vacío cada mes, cuánto dejas de ganar y qué alternativas existen para quien quiere rentabilizar su propiedad sin dolores de cabeza.
Los gastos fijos que no desaparecen
Un piso vacío no genera ingresos, pero sí genera gastos. Cada mes, sin falta, tu cuenta bancaria ve cómo salen estos cargos:
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El IBI es obligatorio independientemente de que el piso esté ocupado o vacío. En Canarias, el tipo impositivo varía por municipio, pero como referencia:
- En Las Palmas de Gran Canaria, un piso de 80 m2 en zona urbana paga entre 400 y 800 euros anuales de IBI.
- En Santa Cruz de Tenerife, cifras similares, con variaciones según el barrio y el valor catastral.
- En municipios más pequeños, puede ser algo menos, pero nunca cero.
Dividido entre doce meses, son entre 35 y 70 euros que pagas cada mes por un piso que no te da nada a cambio.
Además, algunos ayuntamientos canarios tienen potestad para aplicar un recargo de hasta el 50% sobre el IBI a viviendas desocupadas de forma permanente durante más de dos años. Esta medida, contemplada en la Ley de Vivienda de 2023, ya se está implementando en varios municipios españoles y podría extenderse a Canarias.
Comunidad de propietarios
La cuota de comunidad se paga siempre, viva alguien en el piso o no. Los gastos comunes del edificio (mantenimiento de ascensor, limpieza, electricidad de zonas comunes, portería si la hay, seguro del edificio) se reparten entre todos los propietarios según su coeficiente de participación.
La cuota mensual de comunidad en Canarias oscila entre 40 y 120 euros para un piso estándar. Si hay derramas por obras o reparaciones extraordinarias, pueden ser varios miles de euros adicionales.
Seguro de hogar
Tener un piso vacío sin seguro es una temeridad. Si se produce un escape de agua que daña al vecino de abajo, si hay un incendio eléctrico, si alguien se cuela y se lesiona — sin seguro, pagas tú directamente.
Un seguro de hogar básico para un piso vacío cuesta entre 150 y 300 euros al año. Ojo: muchas aseguradoras aplican recargos o exclusiones a viviendas desocupadas. Si tu piso lleva vacío más de 30-60 días consecutivos, comprueba que tu póliza lo cubre.
Suministros mínimos
Aunque el piso esté vacío, probablemente mantengas dados de alta al menos la electricidad y el agua. La razón es práctica: dar de baja y de alta suministros cada vez que necesites acceder al piso (para enseñarlo, para una reparación, para una inspección) es un engorro burocrático y tiene coste.
Los suministros mínimos, solo por tener el contrato activo, suponen entre 30 y 50 euros al mes (potencia contratada de luz + cuota fija de agua).
El coste mensual total de un piso vacío
Sumemos todo para un piso estándar de dos o tres habitaciones en una zona urbana de Canarias:
| Concepto | Coste mensual |
|---|---|
| IBI | 45-65 euros |
| Comunidad | 50-100 euros |
| Seguro de hogar | 15-25 euros |
| Suministros mínimos | 30-50 euros |
| Total | 140-240 euros/mes |
Eso son entre 1.680 y 2.880 euros al año que salen de tu bolsillo por un inmueble que no te aporta nada. Y no hemos empezado a hablar del coste que no aparece en ninguna factura.
El deterioro: el gasto silencioso
Un piso vacío se deteriora más rápido que uno habitado. Parece contraintuitivo, pero es un hecho que cualquier profesional del sector inmobiliario confirma.
Por qué un piso vacío se estropea
-
Humedad y ventilación: Un piso cerrado acumula humedad. En Canarias, especialmente en zonas costeras y en las medianías, la humedad ambiental es alta. Sin ventilación regular, aparecen manchas de humedad, moho en las paredes, condensación en las ventanas y olores. Los acabados se deterioran.
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Instalaciones sin uso: Las cañerías que no se usan durante meses pueden obstruirse por depósitos minerales o desarrollar corrosión. Los sifones se secan y permiten el paso de olores y, en casos extremos, de insectos. Las calderas y calentadores sin uso acumulan sedimentos.
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Plagas: Un piso vacío es un refugio perfecto para cucarachas, ratones y, en Canarias, polilla de la madera. Sin presencia humana regular que detecte los primeros signos, una plaga menor puede convertirse en un problema serio antes de que te des cuenta.
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Degradación estética: La pintura se amarillea, los silicones del baño se ennegrecen, las gomas de los electrodomésticos se resecan, las persianas se agarrotan. Cada mes de desuso es un paso hacia una reforma que será más cara cuanto más tiempo pase.
Estimar el coste del deterioro en euros es difícil porque es acumulativo e invisible hasta que un día abres la puerta y te encuentras con una factura de reforma. Como referencia orientativa: un piso que lleva dos años vacío necesita habitualmente una inversión de entre 3.000 y 8.000 euros para volver a estar en condiciones de mercado (pintura, limpieza profunda, reparaciones de fontanería y pequeños arreglos). Un piso habitado y mantenido durante ese mismo periodo necesitaría una fracción de esa inversión.
El coste de oportunidad: lo que dejas de ganar
Hasta aquí hemos hablado de lo que gastas. Pero el coste real de un piso vacío incluye también lo que dejas de ingresar.
Hagamos un cálculo simple con un piso de dos habitaciones en Las Palmas de Gran Canaria o en Santa Cruz de Tenerife:
- Alquiler de larga estancia del piso completo: 900-1.200 euros/mes.
- Alquiler por habitaciones: 1.200-1.800 euros/mes (dependiendo de la zona y el estado del piso).
Si tomamos un valor conservador de 1.000 euros al mes como renta potencial (consulta cuánto puedes ganar realmente alquilando un piso en Canarias para cifras más detalladas), el coste de oportunidad anual de no alquilar es de 12.000 euros.
Ahora sumemos el coste de oportunidad a los gastos fijos:
| Concepto | Coste anual |
|---|---|
| Gastos fijos del piso vacío | 1.680-2.880 euros |
| Ingresos no percibidos | 12.000 euros |
| Coste real total | 13.680-14.880 euros/año |
Dicho de otro modo: tener un piso vacío en Canarias puede estar costándote entre 1.140 y 1.240 euros cada mes. No es una cifra teórica. Es dinero que sale de tu cuenta y dinero que no entra en ella.
En cinco años, el coste acumulado supera los 70.000 euros. Si a eso le sumas el deterioro del inmueble y la potencial devaluación por mal estado, el impacto sobre tu patrimonio es muy significativo.
Por qué los propietarios no alquilan: los miedos sobre la mesa
Si los números son tan claros, ¿por qué hay tantos pisos vacíos? Porque la decisión de alquilar no es solo racional — tiene un componente emocional poderoso. Los miedos más comunes que escuchamos de propietarios canarios son:
“Me da miedo que no me paguen”
Es el miedo número uno y el más legítimo. Un impago prolongado, combinado con un proceso de desahucio que puede tardar meses, es una pesadilla real. Pero hay que ponerlo en contexto: el porcentaje de inquilinos que dejan de pagar en España está en torno al 5-7% del total de contratos. Es un riesgo, no una certeza. Y existen herramientas para mitigarlo: seguros de impago, selección rigurosa de inquilinos, cobro por adelantado, fianzas y avales.
”Me van a destrozar el piso”
El miedo a que un inquilino dañe la propiedad es comprensible, pero estadísticamente raro cuando se selecciona bien al inquilino. Un contrato con inventario fotográfico, una fianza adecuada y un seguro de hogar con cobertura de actos vandálicos cubren la inmensa mayoría de los escenarios. Además, como hemos visto, un piso vacío también se deteriora — solo que más lentamente y sin que nadie lo compense.
”No quiero líos con los inquilinos”
La gestión del alquiler puede ser pesada: buscar inquilinos, enseñar el piso, redactar contratos, resolver averías, gestionar conflictos. Pero este no es un argumento para no alquilar, sino un argumento para delegar la gestión en un profesional.
”Puede que lo necesite en algún momento”
Si realmente vas a usar el piso en los próximos meses, tiene sentido tenerlo disponible. Pero si llevas más de un año diciendo “puede que lo necesite” sin haberlo necesitado, estás pagando un seguro de disponibilidad que te cuesta más de mil euros al mes.
”No sé por dónde empezar”
Este es el miedo más fácil de resolver y, paradójicamente, uno de los que más paraliza. La burocracia del alquiler — contratos, fianzas, registro, fiscalidad — puede parecer abrumadora vista desde fuera. Pero es un proceso perfectamente estandarizado que un profesional inmobiliario resuelve en días.
El riesgo real de un piso vacío: la ocupación ilegal
Hay un riesgo del piso vacío del que pocos propietarios hablan hasta que les toca: la ocupación ilegal. Un piso vacío durante meses es un objetivo potencial. Las señales de desocupación son evidentes para quien las busca: buzón lleno, persianas siempre bajadas, ausencia de movimiento, suministros mínimos o dados de baja.
Una vez producida la ocupación, el proceso legal para recuperar la vivienda puede ser largo y costoso, especialmente si los ocupantes alegan vulnerabilidad. Es un escenario extremo, pero no infrecuente — y un piso alquilado, con inquilinos presentes y suministros activos, simplemente no es un objetivo.
Cómo pasar del piso vacío al piso productivo
Si has llegado hasta aquí, probablemente ya tienes claro que el coste de no alquilar es demasiado alto. La siguiente pregunta es: ¿cómo hacerlo de la forma que menos fricciones te genere?
Opción 1: Alquilar por tu cuenta
Pones un anuncio en Idealista, seleccionas un inquilino, redactas un contrato y gestionas todo. Es la opción más rentable en bruto, pero exige tiempo y conocimientos. Si tienes ambos, es una opción perfectamente válida.
Opción 2: Contratar una agencia inmobiliaria tradicional
Una agencia puede ayudarte a encontrar un inquilino y redactar el contrato. Normalmente cobran una mensualidad como comisión. El problema es que su trabajo suele terminar ahí: una vez firmado el contrato, la gestión diaria sigue siendo tuya.
Opción 3: Delegar la gestión completa con el modelo rent-to-rent
Esta es la opción que elimina todos los miedos de un plumazo. En el modelo rent-to-rent, una empresa profesional alquila tu piso directamente, a un precio fijo mensual garantizado, y se encarga absolutamente de todo: acondicionamiento, búsqueda y selección de inquilinos, contratos, mantenimiento, limpieza, incidencias, cobros.
Tú cobras cada mes sin importar la ocupación. El riesgo de impago es cero porque tu contrato es con la empresa, no con los inquilinos finales. Tu piso está cuidado profesionalmente y mantenido en condiciones. Y si necesitas recuperar la vivienda, el contrato con la empresa tiene unas condiciones de salida claras y pactadas desde el inicio.
No es la opción que maximiza la rentabilidad bruta — eso solo lo consigues gestionando tú directamente con la máxima ocupación posible. Pero es la opción que maximiza la rentabilidad neta ajustada al tiempo, al riesgo y a la tranquilidad. Para un propietario que tiene su piso vacío porque no quiere complicaciones, es exactamente la solución que necesita.
Las cuentas finales
Pongamos los números uno al lado del otro para un piso de dos habitaciones en zona urbana de Canarias:
| Escenario | Resultado mensual |
|---|---|
| Piso vacío | -180 euros (gastos fijos) |
| Piso alquilado (larga estancia, gestionado por ti) | +800-1.050 euros netos |
| Piso alquilado (rent-to-rent, gestión delegada) | +600-900 euros netos |
La diferencia entre tener el piso vacío y tenerlo alquilado con gestión delegada es de entre 780 y 1.080 euros al mes. Al año, entre 9.360 y 12.960 euros que hoy estás dejando escapar.
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